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房地产企业税收筹划问题剖析 　　摘要：房地产企业税收筹划作为房地产企业精细化管理的一部分，随着房地产行业竞争的日益加剧，其重要性越来越受到房地产企业财务管理者的重视。本文首先探讨的税收筹划的内涵和意义，其次结合自身经验阐述了房地产企业进行税收筹划的技巧和方法，再次指出了税收筹划过程中可能遇到的各种风险，最后就如何提高房地产企业税收筹划水平提出了一些建议。 　　关键词：房地产企业 税收筹划 税收风险 　　近年来，国家出台一系列的宏观政策对房地产行业进行调控，房地产行业竞争日益激烈，房地产企业的利润空间越来越小，其管理势必朝向精细化方向发展，而税收筹划工作是企业精细化管理的一个重要方面。房地产企业业务复杂，税负较重，涉及的税种也较多，对房地产企业税收筹划问题研究有较大意义。税收筹划不只是一种降低企业税负的方式，更是降低企业成本的一种理财方式，减少税负只是其阶段性的目标，其最终目标在于降低企业的涉税风险，促使企业价值最大化。 　　一、房地产企业税收筹划的意义 　　房地产企业实施纳税筹划，对企业自身发展以及国家的发展都有非常积极的意义。 　　对企业而言，税收筹划的意义主要体现在：第一，有利于企业价值最大化。房地产企业的流程较多，涉及多个税种，因此税负较重。对房地产企业税收筹划可以降低税收成本，这不仅可以直接减轻资金的需要量、降低资本成本，还有利于增大利润空间，促进企业持续长久地发展，有利于企业价值最大化。第二，提高企业财务核算水平。税收筹划的工作要求规范会计核算，这是财务人员展现自身素质的外在动力之一。税收申报、税收筹划以及税务检查都离不开财务部门的配合，这有利于其提高自身素质，逐步规范完善财会制度的同时有利于提高企业的财务核算水平。 　　对国家而言，税收筹划的意义体现在：第一，增加财政收入。税收筹划的直接效益在于使企业合法纳税，防止偷逃税，有利于保证税源，增加国家财政收入。第二，优化产业结构和资源合理配置。国家制定各项税收优惠在于通过税收政策引导产业的发展，并使资源得到充分合理的配置。尽管企业进行税收规划主观上是为了减轻自身税负，但在客观上却促进了产业结构优化和生产力合理布局。 　　二、房地产企业纳税筹划思路 　　房地产企业税收中，营业税、土地增值税、房产税和企业所得税所占的比重较大，因此，本文主要针对这几大税种税收筹划的方法做出说明。 　　（一）营业税税收筹划 　　首先，遵循税法对营业收入确认的要求，防止在收入计量上出现与税法不一致的行为。在容易出现问题的内容上，不能有漏缴；对于价格方面，对让价过大的，应有充分的理由，否则，如果在营业收入上和税法出现分歧，最终可能会遭受税务处罚的后果，带来更大的税负。 　　其次，减少流转环节。对于房屋转让而言，以转让收入作为计税依据计征营业税及附加税，因此，房屋在企业之间，或企业与个人之间转让的环节越多，交纳营业税及附加税的次数就越多，交纳的税金总额也就越多。因此，企业要按照其用途周密规划，尽量减少流转环节进而降低税负。 　　最后，收入分割法。不同类型的收入如果汇总在一起可能会导致税负的增加。一方面，如果销售精装修的房子，且只签订一份总合同，则要按照总额缴纳营业税和土增税。但是如果签订一份销售房产合同以及一份装修合同，则销售房子部分的营业税按照5%的税率，装修部分签订的收入可以按照3%的税率交营业税。但是从土增税角度而言，不分离的情况下装修收入计入收入交土增税，但装修成本可以用于开发成本扣除，并能享受20%的加计扣除。是否分离对于土增税的影响可能不确定，因此需要测算总的税负情况做出有利于自身的选择。另一方面，对于企业代收物业费的情况，涉及纳税主体的问题。若能够设立一个新的物业公司，则房地产公司只需对代收手续费缴纳营业税，否则，要对代收款和所收手续费同时缴纳营业税。 　　（二）土地增值税税收筹划 　　首先，利用低利润住宅免征土地增值税政策。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。但是如果未将普通住宅和其他类型住宅相分离则不享受免税。因此，要把不同类型的房地产相分离。 　　其次，选择利息费用的扣除比例。房地产企业利息的支出如果能够按照转让的房地产项目进行计算与分摊并提供金融机构证明，准予据实扣除，那么其他开发的费用就按照土地成本和开发的成本这两项总和的5%以内进行计算扣除，否则按土地的成本和开发成本这两项总和的10%以内的计算进行扣除。因此，要测算确定按何种扣除比例扣除的开发费用较多，进而选择是否提供相关的资料。企业可以根据自身情况测算出一个节税点，并根据节税点选择合适的比例。 　　再者，选择建房方式。合作建房，建成后若双方的房产都自用，不对外转让，无需缴纳土增税。而代建房的情况下也因为并未发生房产的转让不需要缴纳土地增值税。因此，