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房地产企业税务风险实证剖析 　　【摘　要】　随着住房消费市场的快速增长，公众对房地产企业关注度越来越高，政府对房地产企业的监管（尤其是税收监管）也更加规范和严格，房地产企业外部环境不确定性增加，涉税风险越来越大。文章以相关房地产企业上市公司财务报告为研究样本，分税种分析了房地产企业税务风险现状，并采用多元回归分析方法揭示了房地产企业税务风险与主要财务指标的相关性。 　　【关键词】　房地产企业；　税务风险；　实证分析 　　国家税务总局于2009年5月发布了《大企业税务风险管理指引》，国家税务总局首次在正式文件中提到“企业税务风险”这个概念。该指引目的是提高企业税务风险意识，引导大企业加强税务风险管理。随着住房消费市场的快速增长，公众对房地产企业关注度越来越高，政府对房地产企业的监管（尤其是税收监管）日益规范和严格。根据《2012年全国税务稽查工作要点》（稽便函[2012]1号），房地产业仍然是税务稽查的重点行业，房地产业成为唯一一个自2002年起连续多年被列为税务专项稽查的行业。由于政府税收监管力度的增强，且房地产企业涉税事项较多，其税务风险日益增大。基于上述背景，本文依据风险管理理论与财务分析理论，分税种分析了房地产企业税务风险现状，并采用多元回归分析方法揭示了房地产企业税务风险与主要财务指标的相关性。 　　一、房地产企业税务风险界定 　　澳大利亚的Michael　Carmody（2003）认为，企业税务风险一般来源于企业内部和外部两个方面，企业的税务风险管理要求企业加强对内部因素的控制，实现合法纳税、避免被税务机关纳税检查并力图承担最低税负。Donald-T.Nicolaisen（2003）认为，税务风险管理是指企业通过合理安排企业财务管理活动，充分利用税收优惠政策，承担最低的税负水平，获得最大的税收利益，同时并不引起税务机关的关注。COSO在《企业风险管理——综合框架》中，提供了一整套完整系统的企业风险管理模式和框架，即控制环境、风险评估、控制活动、信息沟通和监控，这五个部分实际上构成了企业内部控制制度，为企业有效管理税务风险提供制度支持。 　　国内学者对税务风险也给出了各自的解释。刘蓉（2005）认为税务风险是指税务责任的一种不确定性，并且这些不确定性主要与企业财务报告的真实可靠性、企业日常经营活动以及税收法规的遵循等相关。税务风险管理就是对这种不确定性的管理。蔡昌（2011）认为税务风险是指企业涉税行为因未能正确有效遵守税法规定而可能导致的未来利益的损失。刘建民、谭光荣（2009）认为税收筹划（税务风险管理）是纳税人在遵守国家法律、政策的前提下，通过对筹资、投资、经营等活动开展以纳税事项为主的筹划，以获取税收利益。 　　根据税务风险的基本界定，笔者认为，房地产企业税务风险，是指房地产企业在涉税活动中面临的一种不确定性而使其涉税行为未能准确有效遵守税收法规，最终导致企业未来利益的可能损失，包括：房地产企业未完全遵守税收法律法规，而被发现其存在偷逃税的可能性，从而引发补税、罚款的处罚，或者纳税时依据的税法不准确、没有充分运用相关的税收优惠政策而承担较多的纳税责任，或者没有进行有效合理的纳税筹划而导致房地产企业多缴税，即存在税收违法风险和税收负担风险两种形式。 　　二、房地产企业主要税种税务风险评估分析 　　（一）主要税种选择 　　房地产企业涉及税种主要包括：营业税、城市维护建设税、土地增值税、房产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。其中，营业税、土地增值税和企业所得税是房地产企业最重要的三个税种。表1反映了房地产企业各税种的税负构成以及税收负担率。虽然个人所得税额也比较大，但对房地产企业来说，并不是税负的承担者，而只是代扣代缴人。因此本文选取营业税、土地增值税和企业所得税进行分析。 　　（二）评估指标的建立 　　依据国家税务总局印发的《纳税评估管理办法》通知相关规定、税法相关规定及数据可获得性，选取营业税税负率（TRB）、土地增值税税负率（TRL）和企业所得税税负率（TRI）作为房地产企业营业税、土地增值税和企业所得税三个税种的税务风险评估指标，其指标如下： 　　指标一：TRB=BT/IN×100% 　　指标二：TRL=LVAT/TP×100% 　　指标三：TRI=[ITE-（△DITL-△DITA）]/TP×100% 　　其中，BT是本期营业税，用财务报告附注中披露的营业税金及附加下的营业税表示；IN是本期应纳营业税的销售收入，用利润表中的本期营业收入表示；LVAT是本期土地增值税，用财务报告附注中披露的营业税金及附加下的土地增值税表示；TP是本期利润总额，用利润表中利润总额表示；ITE是本期所得税费用，用利润表中的所得税费用表示；（△DITL-△DITA）是本期递延所得税费用，△DI