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我国不动产善意取得制度适用难点剖析 　　【摘要】《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第106条首次在我国确立了不动产善意取得制度，用善意取得的构成要件统一规制不动产善意取得和动产善意取得。此种构造模式虽有创新，但不动产善意取得制度在我国实行过程中的诸多难点也不容忽视，如不动产善意取得构成要件模糊，法条规定并不周延、可操作性较弱，不容易实现效率与公平的统一等。应采取合理界定善意构成要件、制定合理的价格标准、构建统一的不动产登记制度等措施，不断完善我国不动产善意取得制度。 　　【关键词】不动产善意取得；构成要件；合理价格 　　不动产善意取得是不动产交易信赖保护的重要手段，受物权变动公示方法的影响，世界各国对不动产交易信赖保护的规定有所不同，法国、日本并未规定不动产善意取得制度，其即时取得制度仅适用于动产，德国、瑞士以及我国台湾地区则建立了不动产善意取得制度。我国善意取得的标的物范围经历了由仅适用于动产到适用于动产和不动产的转变，更在物权法中构建了独树一帜的“一体化”善意取得构造模式。我国立法模式的选择或有创新但更多的是一种无奈的选择。法律的贯彻实施依赖于法律解释，物权法实施近五年来对于不动产善意取得却无法律解释出台，已严重影响了不动产善意取得制度的运行。笔者旨在多角度对现有不动产善意取得制度适用的难点加以分析，为该解释的出台提供一些裨益，更好地维护不动产交易安全。 　　一、我国不动产善意取得制度的确立 　　我国《民法通则》并未规定善意取得制度，仅就动产物权变动的的公示规则（第72条第2款）作了规定。1988年由最高院颁布的《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条中承认了善意取得制度。《物权法》起草过程中，我国学者和立法机关对不动产善意取得制度经历了由否定到肯定的态度转变，这种转变无疑是符合我国经济发展规律的。同时针对不动产善意第三人利益保护国内有两种不同的观点，一种观点认为不动产登记簿公信力与不动产善意取得制度并无实质性差异，二者是统一的；另一种观点认为应对二者加以区分，单独规定不动产登记簿公信力制度。2007年《物权法》颁布，其第106条确立了不动产善意取得制度，对此本文认为不应孤立地看待此规定，应认识到其立法目的在于囊括不动产登记簿公信力制度之功能，这是理解和使用106条之规定的出发点。 　　二、我国不动产善意取得制度实行的难点 　　（一）构成要件的模糊性 　　《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。该条文虽统一规定了动产与不动产善意取得的构成要件，但由于动产与不动产属性之天然差异导致构成要件规定的过于原则化，虽简便却不宜适用。 　　1.受让人应具有相应民事行为能力。在不动产善意取得中出让人与受让人的交易行为系法律行为，作为一方当事人，受让人须具备相应的民事行为能力，这可以看做是债权行为的影响之一。此外，作为构成要件所需的变更登记的行为亦须受让人具有相应的行为能力。 　　2.关于善意构成要件。不动产善意取得的构造机理便是运用受让人之善意阻断原所有人之物权追及力以保护受让人之信赖利益，由此可见善意构成要件之重要性。106条仅原则性规定受让人受让不动产时是善意的，并未完全涵盖市场经济活动中不动产交易之复杂性。主要表现在以下几个方面： 　　（1）善意内涵的界定。善意，即受让人的主观心理状态，受让人“不知道或不应当知道”时当然是善意，然受让人“应当知道而不知道”，即过失时如何认定，本文认为需分情况来看。当受让人是轻过失或轻微过失时亦应认定为善意，此过失的造成往往是由于受让人不具备相关专业知识造成，若将此注意义务强加给受让人会造成受让人在不动产交易时的谨小慎微，甚至陷入“恶魔证明”，显然与善意取得初衷相违背；当受让人有重大过失时则不应认定为善意，此时受让人有违一般人交易之注意义务，应承担交易之不利后果，否则对原所有权人有违公平正义。 　　（2）善意之证明责任。不动产善意取得之善意乃推定善意，受让人无需对自己之善意加以证明，而应由相对人提供受让人“恶意”之证明，否则即推定为受让人善意，但特殊情况除外。如交易价格明显低廉，交易双方存在近亲属等亲密关系以及受让人针对所有权人陈述交易情景无理拒绝等。 　　（3）善意主体的判定。不动产善意取得中除受让人与无权处分人直接交易外，受让人还可能指派代理人与无权处分人交易。此种情况下受让人与其代理人之意思表示同为善意时自然无需赘述，然若代理人违背受让人授意，即为恶意时如何处置？本