榆林路项目前期市场调查跟定位.pptVIP

* * 杨浦区榆林路项目 前期市场调查及定位 杨浦区榆林路项目 上海弘基商业经营管理公司 项目概述 位于杨浦区行政中心，杨浦区区政府及司法局紧邻； 由58#和62#街坊组成，地块比较方正，被榆林路分隔； 拟建设集办公、商业、住宅为一体的高档综合社区； 总建筑面积约107123m2。其中，住宅63000m2（59%）、商业12072m2 （11%）、办公32051m2（30%）； 以市场化操作为主旨，并考虑项目回迁等具体问题，从而制定出本项目总体定位之初步设想； 上海弘基商业经营管理公司 杨浦区榆林路项目 上海弘基商业经营管理公司 现今上海市场状况 ——我们面临着什么 ？ 杨浦区榆林路项目 上海弘基商业经营管理公司 杨浦区榆林路项目 1997-2004年全区商品房市场供求变化状况 97 — 00年：供 求；01 — 04年：供 求；2005年：供 ？求 上海弘基商业经营管理公司 网上成交均价与成交面积走势图 市场进入盘整期 消费者观望氛围浓郁； 成交量仍处于低谷； 开发商不愿让步，仍坚持高位报价； 杨浦区榆林路项目 “五一”长假来临，新增供应大幅攀升 上海弘基商业经营管理公司 各区：购买系数均处于下降通道 杨浦：低于合理购买系数 合理购买系数1.2——1.35 消费欲望下降 杨浦区榆林路项目 上海弘基商业经营管理公司 但我们仍很有希望 ！ 杨浦区榆林路项目 上海弘基商业经营管理公司 区域仍存在需求空间 杨浦区榆林路项目 上海弘基商业经营管理公司 区域宏观经济 历年杨浦区批准商品住宅预售面积及预售登记面积 杨浦区榆林路项目 历年杨浦区商品住宅预售价格及销售价格 上海弘基商业经营管理公司 区域宏观经济 杨浦区榆林路项目 供求关系间的可逆转性速度较快，反映市场欠成熟和不稳性； 国家政策的“组合拳”，打压市场热情与信心； 受整体房产市场影响，杨浦亦将有下降趋势，但仍有市场机会； 上海弘基商业经营管理公司 市场小结 杨浦区榆林路项目 上海弘基商业经营管理公司 杨浦区房地产产品市场概述 杨浦区榆林路项目 上海弘基商业经营管理公司 杨浦区榆林路项目 住宅市场 上海弘基商业经营管理公司 新江湾城 五角场 东外滩 复兴岛 中原板块区 板块间的竞争 本案 东外滩 以高档居住休闲区为主，融旅游、办公、科教为一体； 的亲水型、生态型、高品位的“绿色家园”和现代办公场所 例如：海上海、宝地东花园、旭园 五角场区域 第二徐家汇，打造市级副中心 ； 例如：「太平洋百货」、「华联又一城购物中心」 「沪东金融大厦」、「金岛大厦」、「可蒙大厦」、 「蓝馨商业城」、「仁和苑」 新江湾城 整体规划和得天独厚的绿色生态环境 ； 例如：“黄兴广场”、“上海梦想”、“IF社区”、“皇朝家园”、 “兴平昌苑”、 “创业者公寓”、“复旦书馨公寓” 杨浦区榆林路项目 上海弘基商业经营管理公司 翔殷心秀、东方名城、明丰阳光苑 供应有限，需求被动受抑，市场供不应求状况明显 新江湾城高起点规划 地理位置偏远，居住人口众多，生活配套基本完善，新建楼盘不多，新江湾城居住区将是未来的亮点。 政立路以北 新江湾城及中原 中轩丽苑、欧洲豪庭、珠江香樟园 供应量和需求量保持平稳增长，供求基本平衡。 黄浦江滨江地区的整体改造规划 地理位置和市政设施的成熟度较差，现有项目的规模偏小，未来开发重点转为复兴岛和沿江片区。 松花江路以南、黄兴路宁国路以东 复兴岛、杨浦公园 文化佳园、公园3000、佳龙花园 现代星洲城、华升新苑、上海大花园 代表案例 新兴的文化型、生态型聚居区，商业用房的比例高，市场需求旺盛 供应量居各板块之首，楼盘规模大，物业类型多样，市场需求旺盛。 供求特征 五角场、东方大学城、黄兴公园 毗邻外滩，以及轨道交通4号线 价值依托 未来将建设成为上海的城市副中心，东有大学城，西有黄兴绿地，是近几年房地产开发的热点地区。 距离市中心最近的板块，基础设施和商业配套完善，房地产开发环境较为成熟，是房价最高的地区。 板块描述 中山北二路松花江路北，政立路南 内环线以内 地理位置 五角场大学城 东外滩（内环杨浦） 细分板块 热门板块详述 杨浦区榆林路项目 上海弘基商业经营管理公司 区域楼盘价格走势 8681 8881 8751 8297 8300 8342 8639 7616 / 万佳苑 11080 / / / / / / / / 东方家园2 五角场 11409 11403 11369 11226 9266 9265 9292 9311 9120 华升新苑 9303 9303 9307 9301 9305 9304 / / / 恒阳花苑 8220 8270 8220 7988 7761 7690 7449 7363 7010 城市丽园 杨浦公园区域 9578 95