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房地产市场行业发展情况剖析 　　 中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 　　房地产业的资金大部分来自于各金融机构，金融政策的调整对房地产业有着巨大的影响力，这种影响力可以从两个方面来看：一是面向全社会金融政策对房地产业的影响；二是社会为了达到一定的目的而通过金融政策对房地产业进行引导，以利于房地产业及整个社会经济的健康发展。后者在国内常常称之为房地产业宏观调控 　　受发展阶段和国情所决定,影响我国的房地产市场的因素众多而又独特,既有人口,土地,经济等实际指标,又有消费传统,心理预期等特殊影响,还有金融体系,土地制度,政策调控等制度因素.其中,政策对房地产市场的即时影响较大.政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的硬拐点因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程. 　　房地产政策既关乎国民经济增长的大局,又与广大民众安居乐业息息相关,因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注. 　　一、存款准备金率上调对房地产市场的影响 　　2011 年6 月16 日， 中国人民银行决定，从2011 年6 月20 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点，至此，国内银行存款准备金利率达创纪录的21.5%。这已经是自2010年1 月份以来央行第12 次上调存款准备金率了，每次冻结的资金量都在3 500 亿元以上。根据国际经验，上调存款准备金率也没有明确的尺度，中国的存款准备金率不存在绝对的上限。由于每次几乎都冻结3 500 亿元以上的资金，无疑是收紧了流动性，压缩银行的放贷能力，这就提高了银行贷款的门槛，对房地产开发贷款和个人按揭贷款产生了直接影响。准备金率连续上调的累积效应对银行信贷总量将产生显著抑制作用，作为资金密集型行业，房地产企业的贷款量会受到很大影响。央行自2011年11月底以来第二次下调存款准备金率，也是2012年年内首次下调，下调后，大型金融机构存款准备金率降至20．5%。本次下调总体上与地产无关,所以对房地产市场的影响基本可以忽略. 　　 　　二、银行调整信贷政策对房地产市场的影响 　　据统计，2008 年我国新增人民币贷款4.9 万亿，其中房地产贷款4 800 亿；2009 年，新增贷款9.6 万亿，其中房地产贷款2 万亿；2010 年，新增贷款减少为7.5 万亿，房地产贷款不减反增，达到2.022 万亿，这说明2010 年在房地产企业上市、扩容、发债等方面陷入停滞以及房地产信托融资被叫停的情况下，房地产金融市场形成了信贷主导的格局，这也说明商业银行在信贷投放上存在结构性问题，过多地投向了房地产行业。2011 年各商业银行都针对当前经济形势对信贷政策进行了调整，对于房地产等可能引发资产价格泡沫或通货膨胀的领域会严加控制，房地产行业相关贷款门槛会持续提高。个人贷款方面，2008 年为应对金融危机带来的房地产市场需求下滑，人民银行将商业性个人住房贷款利率下浮幅度调整至70%，最低首付款比例调整为20%。在之后两年宽松的货币政策下，绝大多数银行都为首次购房的新老客户办理了房贷利率七折优惠，很多银行甚至大打“擦边球”，为“二套房”甚至“三套房”贷款购房者都发放了七折利率的贷款。从2010 年11 月1 日起，应监管部门要求个人住房贷款利率的下限上调为基准利率的0.85 倍。近期由于银行规模紧张影响的扩散，已经有多家商业银行取消了首套购房贷款的利息优惠。目前唐山市场上，只有中小股份制银行还有首套房利率的优惠政策。但是随着各家银行总行政策的调整，利率优惠被取消应该是未来的趋势，这无疑给购房者增加了成本。加之国家对二套房贷的差别化信贷政策大幅提高了购买第二套住房的资金门槛，监管力度的不断增强，必将对房地产市场的需求形成冲击。据报道，上海及浙江的四大国有银行的首套住房按揭贷款已经完全取消现有的优惠，其首套住房按揭贷款首付比例上升到四成以上，贷款利率也上升到基准利率以上。开发贷款方面，种种迹象表明，2011 年商业银行房地产开发贷款业务将受到一定抑制，审批标准将明显趋严。工行日前已表示要顺应整个经济发展模式转型的要求,调整内部的信贷结构, 有保有压，并对房地产开发贷款进行控制；某商业银行总行近期要求各地分行对全部已经审批的房地产开发贷款项目重新进行风险评估。在这种形势下，预计在2011 年除目前全国排名靠前的知名房地产开发企业仍会获得部分信贷资源外，其他的尤其是地方性的中小开发商获得银行贷款支持的难度比较大，中小开发商资金的“枯水期”可能会到来，这一点目前已经显现在了委托贷款利率走高、民间借贷成“疯”上。在此需要提醒广大购房者的是，未来一段时间内置业需考虑的重要因素不只是地段、房价等，还应该侧重开发商实力的了解，规避购买期房形成烂尾的风险。2012年上半年,为巩固