浅述国有土地使用权出让评估.docVIP

浅述国有土地使用权出让评估 　　【摘 要】国有土地使用权出让评估是国有土地使用权出让工作中一个不可或缺的重要环节，如何做到科学合理地评估与确定国有土地使用权市场价格呢？本文从国有土地使用权出让土地的特点、国有土地使用权出让评估的难点、评估师素质及国有土地使用权出让底价与评估价关系等方面谈谈国有土地使用权的出让的评估的，希望能与同行一起分享...... 　　【关键词】出让评估；评估师素质；底价与评估价的关系 　　对于评估中介机构，国有土地使用权出让评估，即是一个难得的机遇，同时又面临许多风险。国有土地使用权出让评估是国有土地使用权出让工作中一个不可或缺的重要环节，如何科学合理地评估与确定国有土地使用权市场价格，是一个让评估师、评估机构感到头疼和棘手的问题。根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，“市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价”。故评估价格直接关系到拍卖底价的确定，过高者会导致土地流拍；过低则又会造成国有土地资产流失。 　　一、充分了解、认识所评估的土地的特点 　　1、规模大、价值量高。 　　为了“统一规划，统一设计，统一施工”，现国有土地的出让规模一般都较大，所以国有土地使用权出让评估所评估的土地，其地上拟建建筑面积少则几万平方，多则几十万，上百万平方米，其价值则是至少上亿元，多则上百亿元。 　　2、具有一定的政策导向性，社会关注度高。 　　现阶段来看，房地产业对于众多国家都是国家的支柱产业之一，作为房地产开发的基本元素――土地，其价格的高低对于房地产的开展更是有着举足轻重的作用。而国有土地使用权出让是房地产开发商获得城镇土地使用权的最基本方式，一个城市的国有土地使用权出让涉及众多的土地使用者经济利益，因此国有土地使用权出让的价格也具有一定的政策导向性。 　　国有土地使用权出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定的年限内让与土地使用者，而土地使用者则向国家支付土地使用权出让金的行为。其本质是一种公共财产的交易，再加上其规模大、价值量高，往往是重大的经济活动，因此必然备受社会的高关注度。 　　3、地上规划建设的房地产类型较多。 　　国有土地使用权出让的土地规划建设的房地产类型较多，涉及住宅、配套、商业、写字楼、工业等，有的甚至包含两种以上类型的用途，主要有以下几类： 　　① 用于商品批发、零售的商场、商店、超市、各类批发（零售）市场，加油站等的批发零售用地； 　　② 用于提供住宿、餐饮服务的宾馆、酒店、饭店、旅馆、度假村、餐厅、酒吧等的住宿餐饮用地； 　　③ 用于写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等商务金融用地； 　　D、 用于高档公寓、普通居住等的住宅用地； 　　E、用于传统制造业、电力、煤气及水的生产和供应用地、邮电、高新技企业用地、仓储业等的工业用地； 　　F、用于经营性医疗卫生、幼儿园、学校及绿化等的公共管理与公共服务用地。 　　二、国在土地使用权出让评估的难点 　　要想做好国有土地使用权出让评估评估，更应该了解、认识其与一般的土地评的不同点，其评估的难点所在。本人认为，国有土地使用权出让评估所评估与一般的土地评估相比，具有以下难点： 　　1、规划条件的不确定性 　　在做非国有土地使用权出让评估时，其规划文件一般是《建设工程规划许可证》及其附图、附件，从该规划资料中，评估师对地上拟建项目的规划条件及建设指标较明确。国有土地使用权出让评估时，其规划条件为《关于申请建设用地规划条件的复函》，主要内容为地块用途、建筑密度（为规划控制的上限值）、容积率（规划控制为上限值）、建筑限高等；而产品的类型、定位不明确，地块公建配比是多少；商住用途中，商业的总建筑面积是多少，住宅的建筑面积是多少，层数是多少；纯商业用地中，各层商业面积分别为多少，首层商业的临街状况如何......等等是不明确的。面对规划条件的不确定性如何合理设定拟出让土地上建成后的产品类型，对于国有土地使用权出让评估是一大难点。 　　2、评估之后因相关政策变化对估价结果产生的影响 　　根据《城镇土地估价规程》的规定，估价期日应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。为了真正体现评估的土地使用权价格是在出让之日正常、公开市场条件下的价格水平，其估价时点应与公告确定出让时间相一致，即将估价基准日确定为公告中的招标、拍卖或挂牌起始之日。但在实际估价工作中，由于国有土地使用权出让通常是国有土地使用权出让评估之后经过讨论、上报等程序后才能确定招标、拍卖或挂牌的时间，这个时间通常是事前难以确定的，故国有土地使用权出让评估通常将实地查勘估价对象期间的日期定为估价基准日。 　　房地产市场瞬息万变，评估中的预测也一般以趋势法为主，当评估工作之后的国