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浅述小产权房问题 　　摘要：小产权房是中国特有的一种房地产形式，小产权房的立法比较少，城乡二元土地所有制和城乡户籍制度的不平等，造成了小产权房的不合法现在的发展趋势。本文章主要介绍了小产权房存在的原因，存在的现状以及对于小产权房的规制路径进行简要的分析。 　　关键词：小产权房 城乡土地二元制 　　一、小产权房的概述 　　（一）小产权房的概念 　　“小产权房”并不存在法律框架之内所保护的概念，在建设流程、权属证书、交易限制、法律规定等方面都与商品房有着明显的区别。在集体土地上建造房屋并出售给集体组织以外的人员，且不经国家部门的管理或批准并未取得国家的产权证书，这一类的房屋就统称为“小产权房”。我国的法律并没有对小产权房的概念做出一个完整的界定。随着城市的快速发展，经济、医疗、教育等水平普遍高于农村的设施建设，以及农村居民城镇化的迁居等因素造成城市人口的暴增，随之带来城市的房地产价格一直飙升，对于中产阶级之下的人士而言，家庭的经济状况不能承受房产价格，一些所谓的房产商为了赚取房地产的暴利行业，开发商就运用农村的集体土地进行房地产建设一直到房地产的销售，都没有国家相关管理部门的批准，这些小产权房的价格就相对低廉，导致市场上的小产权房一直占有一席之地。 　　（二）小产权房的性质 　　小产权房的土地属于农村集体土地，根据我国《土地管理法》的规定，为了保障一定的耕地面积，农村集体土地除非了国家为了公共目的、社会利益等可以征收以外，不允许转让所有权的。房屋在建筑的时候为合法取得土地所有权，只是经过村委会开具的土地使用证明变建造房屋，未合法全的土地所有权，中间省去层层的环节，再加上使用土地也为缴纳税。小产权房在建筑时，缺乏政府部门的监管等原因造成了小产权房价低廉。由于农民法律意识浅薄，在农村的熟人社会，自认为只要是我支付钱款，别人将房屋“出售”于我，应当享有对房屋的占有、使用、收益、处分的权利。小产权房没有“五证”，即国有土地使用证、规划工程许可证、规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，合法的商品房必须具备上述五个证件才可以自由交易。由于小产权房本身就是非法律行为，故小产权房住户不能办理房屋登记，领取房屋所有权证书。小产权房的所有者一般是由农村集体经济组织的成员自发建造的住房或者用房，在建造后并不能够进行出售交易。所以，小产权房一般是在熟人社会中进行销售。 　　小产权房价格低廉，很多城镇居民或者农村居民由于经济方面的原因而选择小产权房，从而对商品房也产生了一定的挤压并快速占领市场的冲击，对商品房的预售也产生了一定的影响。小产权房可以在短期内拉动相关产业的发展，立足于长远来看，房地?a不是创新行业，无法成为提高国家竞争力的主要原因在于房价太高，一般家庭的经济状况不能负担；因为高房价已经影响到百姓的生活质量，大多数的家庭都要因为经济原因而作为“房奴”。 　　二、小产权房出现的原因 　　（一）社会原因 　　20世纪90年代，随着经济的快速发展伴随着城市化的发展。相对于农村城镇的医疗、教育、卫生、保险、就业等相关制度比较健全，一大波的人口逐渐流入到城市。必然带来城市的拥挤，由于城市土地有限，房屋供不应求，导致城市的商品房价格一路飙升。我国作为世界第一大人口的国家，房产的需求量大，加之国家的城镇化建设以及发达城市的人口较为集中，促使城镇房价不断攀高，国家虽然出台“限购令”、“限价令”等政策进行调控，但效果不是很明显。为了解决住房难的问题，小产权房就登上历史的舞台。小产权房虽然在一定程度上缓解了中低层收入人群的住房难问题，但破坏了房地产市场的正常交易。 　　中国房地产事业的不断发展造成商品房价格的不断上升过高的房价使得公民的居住权无法的到保障，给中低层收入群体带来了购房难的问题。虽然购买小产权房存在很大的风险，但是现在仍然越来越多的人开始讲目光投向价格相对便宜的小产权房。例如：中低层收入群体为了给孩子创造良好的教育，只能选择在城市与农村的交界处购买小产权房屋以此来减少经济负担。 　　（二）制度原因 　　我国城乡实行二元土地制度及二元户籍制度。特别是二元户籍制度对于农村居民开始向城市进军的其重要原因，由于经济快速发展，在一定程度上造成了农村与城市的贫富差距。当然包括各种公共设施、孩子的教育问题、就业问题等一些差距。现在国家开始实施城镇一体化建设，如果二元化的户籍制度不取消，那么上述例子等一些问题依然存在。因为农村的经济相对城市来讲比较落后，公共设施、教育、医疗保障等制度不是特别的完善。所以，带动农村经济发展也是很重要的一个方面。 　　根据我国《宪法》第10条的规定，国家所有和集体所有的土地，集体经济组织和国家均有处分权。依据我国《土地管理法》第63条对城市土地和农村土地使用作出了区分。笔者认为，对于农村集体土地的使用权的