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浅述异议登记制度 　　摘要：异议登记制度是一项重要的不动产登记制度，是对真正权利人的更正登记请求权的一种临时性保护措施。通过对异议登记与更正登记、预告登记异同的比较，分析异议登记的法律制度特点。异议登记必须具有正当的对象，并办理合法的登记程序。通过对异议登记办理程序的介绍，对若干实务问题进行了探讨。 　　关键词：不动产；异议登记；预告登记；更正登记；效力限制；异议登记的程序 　　 　　一、异议登记制度简介 　　 　　不动产登记错误在实践中不可避免，法律必须采取措施来消除和修正登记错误，以维护不动产登记制度的正当功能，而异议登记制度正是预防和消除不动产登记错误有效的法律制度。所以，异议登记的根本价值就是修正登记错误，没有登记错误就没有异议登记。所谓异议登记，就是指真正权利人等利害关系人对不动产登记簿物权归属等事项有异议的，可以通过异议登记以保护其权利。作为物权法和不动产登记法上的重要制度，异议登记是对真正权利人的更正登记请求权的一种临时性保护措施。 　　异议登记滥觞于早期的普鲁士法的有关规定，它是预备登记的一种。在德国法下它是更正登记的前置程序，其效力在于阻断登记的公信力，而在日本法下，异议登记则被称为预告登记，其目的在于保护善意第三人。异议登记是不动产登记法上与本登记(又称终局登记)相对称的一项重要制度，它是在本登记之前进行的一项登记，目的在于限制登记名义人对所登记的权利的处分并对第三人予以警示，与实体法上因为权利变动而产生的对抗力无直接关系。 　　《物权法》首次明确规定了异议登记，建设部发布的即将于2008年7月1日施行的《房屋登记办法》也依据物权法对异议登记做出了较为详细的规定。这标志着异议登记作为一项基本制度在不动产登记中确立起来，并对今后社会经济生活的方方面面将产生重要和深远影响。 　　 　　二、异议登记与更正登记、预告登记 　　 　　下面我们对异议登记与不动产登记中另外两项重用的登记进行比较，从而更深刻理解异议登记制度的特点。 　　 　　1　异议登记与更正登记 　　异议登记和更正登记都是保护真正权利的利害关系的登记措施，由于异议登记的目的在于保全更正登记请求权，所以其启动原因应与更正登记保持一致。两者的区别是更正登记是对物权的彻底终止，而异议登记则是更正登记的辅助性前置程序，是更正登记实施前的临时性保护措施。 　　 　　2　异议登记与预告登记 　　二者的区分是债权和物权二分法观念的产物，在功能和制度设计上存在很多的不同，但由于二者同出一源，所以也存在较多的相同点，主要在于：(1)二者均属于预备登记，都是终局登记前的提前登记，且均具有暂时性；(2)均属保全登记，目的都在于确保登记权利人的权利得以实现，并均具有阻止登记公信力的作用；(3)均属限制登记，都是通过对登记名义人处分权的限制从而达到保全登记权利人权利的目的。同时，异议登记和预告登记又存在下列相异之处： 　　(1)预告登记在于保全债权的登记请求权，即以不动产物权之区得、变更、消灭为标的之债权请求权；而异议登记在于保全经过登记不动产物权的登记请求权。也就是说，异议登记后，由于登记的公信力被斩断，第三人不得再依据公示公信原则获得保护；而预告登记后，登记簿仍为物权正确性推定之依据，第三人仍可以基于公示公信原则获得保护。 　　(2)预告登记是终局登记之前的提前登记；而异议登记是更正登记之前的提前登记； 　　(3)预告登记的目的在于确保债权的履行和终局登记的完成；而异议登记的目的在于恢复真正权利人的权利，确保更正登记的完成； 　　(4)预告登记的功能是使合法的登记得以完成；而异议登记的功能是使错误的登记得以纠正； 　　(5)在效力方面，预告登记后所为的登记若与之抵触则归于无效；而异议登记则在有理由时其后的登记才归于无效，反之则属有效； 　　(6)经过预告登记后，登记名义人并不丧失其处分权，其处分行为有效，登记机构可以为登记名义人的再次处分继续进行预告登记和本登记；而异议登记以后，由于登记名义人的权利受到质疑，在异议登记未被涂销之前，受让人试图获得的权利有可能落空。 　　(7)在推进至本登记的程序上，预告登记权利人应取得利害关系人之书面承诺始可为之，而异议登记在有理由时可直接涂消无效之登记，无须征得利害关系人的同意。 　　 　　3　异议登记的效力限制 　　 　　异议登记的基本效力就是阻断登记公信力。异议登记虽然旨在保护真正权利人，但其不漠视或不顾全第三人的利益，而是比较恰当地在真实权利人和第三人之间构建了利益平衡机制。因为异议登记同其他物权登记一样具有公示性，它将登记物权可能存在瑕疵的信息向社会公众公示出来，产生警示效力，使第三人以该登记物权为对象进行交易时能够在了解该风险信息的基础上审慎考量，依意思自治进行判断。