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秦皇岛市基准地价更新成果剖析 　　基准地价是政府进行城市管理、地价水平宏观调控的基本依据。基准地价的制定与更新工作对于全面准确反映地价分布规律和地价水平，掌握土地质量和利用状况，科学管理和合理利用土地，加强国有土地资源的宏观管理具有重要意义。地产市场是一个动态市场，为了使估价成果符合客观实际，保持基准地价在各种因素发生变化时的时效性，必须及时更新基准地价。 　　按照城镇土地估价规程及国土资发[2001]174号文件的要求，基准地价原则上应每三年更新一次。秦皇岛市上轮土地级别和基准地价更新的基准日为2008年1月1日，已不能准确反映城区的现实状况，难以适应当前的土地管理工作需要。因此，为保证基准地价成果和宗地评估标准的现实性、合理性，满足进行城市土地管理的要求，从2011年8月开始，秦皇岛市对基准地价进行了更新调整，该成果已于2012年5月1日发布实施。 　　一、秦皇岛市城区基准地价更新前后对比 　　1.秦皇岛市城区基准地价更新成果比较（见表1）。 　　2.秦皇岛市城区基准地价更新前后基准地价内涵比较（见表2、表3）。 　　二、秦皇岛市城区基准地价更新成果特点分析 　　影响土地价格的因素多而复杂，这些因素间相互作用、相互影响。在一定区域内，一个或几个因素发生变化，就会导致这一区域内的土地级别和基准地价发生很大变化。在进行基准地价更新时可以基于上一轮更新的数据，收集影响土地质量的主要因素因子，对土地级别和基准地价进行更新，达到快速掌握动态市场地价的目的，同时达到实时快速调整土地级别和基准地价实时更新的目的，从而避免了因重新对土地进行大规模的定级和估价而引起的大量人力、物力及财力的浪费，同时也保证了土地市场的稳定性。与上一轮基准地价更新成果相比，本轮基准地价有以下几个特点。 　　1.基准地价定级范围扩大 　　根据上次定级估价范围，参考秦皇岛市土地利用总体规划和城市总体规划，结合秦皇岛市区发展情况，本次土地定级估价与基准地价更新工作的范围为海港区、北戴河区、山海关区、经济技术开发区，覆盖土地总面积约512平方公里，比上一轮的351平方公里有所扩大。定级范围在城区外围扩展最多，主要是向北方有所扩展，增加了秦皇岛市区范围内京沈高速公路以北区域，为今后该区域的土地管理和土地市场的发展打下基础。 　　2.平均容积率提高 　　本次基准地价设定的平均容积率为商业1.5，住宅2.0，旅游用地和工业用地的容积率没有界定。上轮基准地价设定的平均容积率统一设定为1.0。 　　土地是稀缺资源，是经济社会发展的重要动力。随着经济和城市建设的快速发展，土地供需矛盾日益突出。近几年，秦皇岛市政府高度重视大力推进城市的节约集约用地，宗地的规划容积率不断提高。容积率大小代表着土地上可建建筑物的面积大小，平均容积率的提高，意味着一些区域内的住宅楼和商业楼要向空中发展。所建楼以高层为主，这也符合城市发展的要求，同时还可以提高容积率修正的准确性。 　　3.增加了旅游用地，取消休疗用地 　　根据秦皇岛市城市特点及旅游立市发展定位，在商业、住宅、工业三种土地用途的基础上，深入分析旅游用地内涵，确定旅游用地利用特征，增加了旅游用地基准地价。根据土地利用分类，休疗用地可以根据实际情况分别归类到居住或商业用地范围内。 　　作为全国优秀旅游城市，秦皇岛市的旅游产业经过 30年的发展，已经摆脱了最初景点旅游、门票经济的狭隘羁绊，从城市整体功能和形象、旅游接待设施、旅游产品档次直至客源结构，都有了大幅度调整、改善和提升。2010年国家分别启动了服务业综合改革试点和旅游综合改革试点工作，秦皇岛市北戴河区和北戴河新区被国家确定为以旅游为龙头的服务业综合改革试点区域，秦皇岛被确定为国家首批旅游综合改革试点城市。市委十届六次全会通过《中共秦皇岛市委秦皇岛市人民政府关于实施旅游立市战略加快旅游产业发展的决定》，确立了“旅游立市”的发展战略。2011年全市共接待国内外游客2127.6万人次，实现旅游总收入172.8亿元，相当于全市GDP的16.2%。 　　在旅游产业用地规模和需求量不断扩大的城市发展背景下，在秦皇岛市城市土地级别与基准地价评估过程中增加对旅游用地的评估内容，为解决旅游项目和旅游资源用地管理，促进旅游产业健康、快速发展提供重要的基础资料。 　　4.建立了划拨土地使用权权益价格及其修正体系 　　当前条件下，划拨土地使用权价格确定主要涉及国企改革中的土地资产处置及其他划拨土地使用权入市补交出让金两方面的应用。特别是《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确按照市场价补交土地出让金的原则后，国土资源部《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》具体出台了不同形式补交土