鑫苑名家房地产项目可行性-研究.pdfVIP

引 言 引 言 改革开放以来，我国的房地产业得到了迅速发展，即将成为国民经济的支柱性 产业。尤其是在近些年，房地产业以其高额的投资回报率居于国民经济各行业之 首，从而吸引了众多的投资者。但是我国房地产产业的现状却不容乐观，过猛的 发展导致房地产投资过热，引发了盲目投资、商品房积压、土地抛荒等诸多问题。 从客观的角度来看，上述问题的出现有其必然性。由于房地产业在我国还属于 新兴产业，还缺乏较为全面、深入、系统的理论和方法作为指导；我国房地产市 场的发育还不完善，投资者的行为也不规范，相应的法律法规还不健全，因此房 地产投资带有很大的盲目性。 房地产投资的对象是房地产，包括房产投资和地产投资两个部分，但由于房屋 和土地是不可分割的，通常把二者合称为房地产投资。由于房地产本身固有的物 理及经济特征，房地产投资也表现出与其他投资不同的特征：① 首先是房地产投资对象的不可移动性。这个特点会使投资者考虑所选的项目 地址对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。这意味着，该地点能使开发商 通过开发投资取得适当的利润；使置业投资者能获取合理、稳定的经济性收益： 使租户能方便地开展其经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。 在地产界有一条金科玉律：房地产开发投资的三要素是“位置、位置、还是位置”。 但这个位置的选择在很大程度上取决于项目所处地区的增值潜力，而不仅仅是看 当前物业收益的高低。 其次房地产投资对象的不可移动性，使投资者往往不愿意投资于那些难以改 变用途的特殊物业，如；特殊工业厂房等专用物业，由于其适应性、替代性差， 更改困难，故一旦该行业面临不景气局面时，将会使投资者遭受损失。而诸如商 场、写字楼、一般工业厂房常常可以被各类公司租用，因某公司甚至某行业的不 景气对这些物业的投资效益不会造成长期影响。 再有就是房地产投资额度大，开发周期长。一个投资项目少则需几百万，多 。范如国．房地产投资与管理，湖北：武汉大学出版社．2004．10第二版，P36—40。 引 言 则需上千万，甚至数亿元。一般说来，这样大的资金需要量，完全靠自由资金周 转是不可能的，除非是政府投资的项目。因此，筹集资金就成为房地产投资的重 要经济活动。另外，房地产项目的开发少则数月，多则数年。房地产投资不是一 个简单的购买过程，投资者把资金投入房地产市场，往往需要经过土地投资、综 合开发、建筑施工和房地产交易等几个过程，才能获得利润。所以，要承受这么 长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力的要求是很高的。 除此之外，房地产投资开发的每一个阶段都存在着许多的不确定性因素，存在 诸多风险。由于市场上各种不确定因素的作用，使投资可能会朝着与投资者愿望 相反的方向发展，最后出现投资者不愿看到的结果一损失。尽管投资者都不愿意 接受这样的结果，但市场上各种影响投资的不确定因素是客观存在的，投资风险 具有客观性，这决定了投资过程的复杂多变，难以把握，从而投资的结果也难以 确定。 虽然房地产投资存在很高的风险性，但很多投资者依然将它作为…种保值和 增值的较好方法。这是因为从长远来看，随着社会的发展，经济的繁荣，人们对 土地的需求会与日俱增，而且由于土地资源的不可再生性、稀缺性及房地产的耐 用性和使用价值上的广泛性，以及随着经济的发展和人民生活水平的提高，人们 对房地产需求的迫切性和增长性也日益提高，使得房地产在相当时期内成为供不 应求的商品，房地产价格会根据市场经济规律不断上升。所以，房地产投资是一 种避免通货膨胀损失的最好的保值方法，投资房地产是一种比较可靠的增值手段。 从以L房地产的投资特性可以看出，房地产投资是一项非常复杂，涉及很多 行业和部门的投资项目，它的高收益性是投资者的动力，高风险性又是投资的约 束。由于高收益性伴随的风险约束，使得房地产的投资分析显得非常必要，房地 产投资决策也成为房地产投资至关重要的环节。 目前，房地产项目的开发一般分为可行性研究、前期工作、建设实施、房屋 营销和服务等四个阶段，各阶段工作内容如下：” 4丁烈占、毛鹤琴，房地产开发，北京：中国建筑工业出版杜，2004．10第二版，P7卜72 2