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风险导向下房地产企业成本控制问题剖析 　　【摘要】实践表明，内部控制在改善企业经营效率、提高财务报告质量以及防范各种风险等方面发挥着重要的作用，现代企业内部控制在目标上逐步由防错纠弊向风险防范，基于风险导向下的企业内部控制近期广受理论界和实务界的关注。考虑到我国房地产业在国民经济中的重要地位以及在十几年经营过程中积累的大量风险，加强房地产企业内部控制刻不容缓。 　　【关键词】风险导向 房地产企业 内部控制 成本控制 　　《企业内部控制基本规范》自2009年7月1日施行以来，融合了世界主要经济体加强内部控制的做法和经验，提出了企业建立与实施有效内部控制的要素，即构建以内部环境为重要基础，以风险评估为重要环节，以控制活动为重要手段、以信息与沟通为重要条件、以内部监督为重要保证，相互联系、相互促进的五要素内部控制框架。而房地产行业是一个高风险的产业，这种高风险主要来源于以下几个方面：一是政府监管政策的不稳定性所带来的风险；二是需求市场的高度不确定性所带来的风险；三是行业内竞争之间日趋激烈的竞争所带来的高风险；四是行业特征本身所具有的高风险，如房地产开发周期和质量控制等所产生的法律和成本控制风险等。房地产开发企业的这种高风险虽受到集团公司管理层的高度重视，但是目前集团公司并没有从制度上对风险管理进行统一、明确的规范。这势必会增加公司对风险的响应时间，从而增加公司的成本。因此加强其内部控制，有效防范其面临的各种风险，成为房地产企业当前面临的首要任务。 　　一、房地产企业内部控制存在问题及分析 　　当前，我国房地产企业内部控制主要存在以下几个方面的问题。 　　（一）资金链风险与成本控制面临的问题 　　有关统计数据表明，截至2010年，我国房地产企业的平均寿命为3.5年，这与我国房地产企业对待风险的态度有很大关系。随着我国政府对房地产业的宏观调控（例如银行加息和限购令等调控政策），房地产企业面临着前所未有的风险，不少房地产企业项目融资受到自筹资金的限制而更加困难，现金流断裂的风险逐步加大。 　　在成本控制方面，从成本构成情况来看，房地产企业的成本主要是工程成本，从成本控制的角度来看，其重心在房地产项目的设计阶段，当房地产项目设计方案一旦确定，其工程概预算随之确定。在施工管理过程中，成本只能在工程概预算的基础上进行控制，其弹性空间非常有限。无论是总公司，还是分公司，房地产开发项目的工程设计及工程概预算，都是由外部聘的专业中介机构完成，这种安排虽有助于公司以较低的成本使用外部资源，但在工程概预算方面，如果公司过于依赖外聘机构，由于工程概预算主要依据通用的标准进行编制，公司就难以在成本管控政策方面形成自己的核心竞争力。然而，房地产企业内部控制并没有予以识辨，成本控制与风险管理相互脱节。 　　（二）内部控制制度在执行层面出现偏差 　　随着理论界和实务界对企业内部控制的重视程度不断提高，绝大多数房地产企业在现有内部控制框架的基础上都制定了一套内部控制制度体系，然而在实际执行过程中内部控制制度与其相对应的效果却存在较大的偏差，在集团公司内部不同子公司或分公司之间所采用的组织结构并不完全相同，有时甚至存在本质上的差异，这在一定程度上给集团公司加强控制增加了难度。另外公司的组织部门依照职能设置，不能适应新的供应链管理模式。由于集团内不同公司对同一业务的处理流程或管理流程不一致，必然导致其内部岗位设置及要求、不同岗位之间的协调配合存在较大差异。从内部控制的角度来看，各项业务流程的内部控制要求、关键控制点的确定，以及企业的风险防范都存在很大差异，这对于提高整体集团公司的经营管理效率、降低企业的内部控制风险都有显著的负面影响。 　　（三）内部控制措施与各开发阶段面临的风险问题 　　房地产企业在日常管理和控制过程中，信息系统的运用并不普遍，企业的日常控制措施和方法过于传统，即使是对子公司的大部分管理和控制活动，也主要依赖于经办个人的经验和专业判断，这就导致相同管理和控制活动在不同公司、不同部门、甚至同一公司、同一部门的不同经办人员，都可能会有完全不同的处理方法。在公司内部，虽然有不少信息处理系统。但各系统之间并没有实现集成，这种情况必然会极大地降低整个企业的管理和控制效率。 　　房地产企业在各开发阶段面临的问题及主要风险控制点： 　　一是战略管理阶段：项目开发时机风险、项目地点选择风险、开发物业类型风险和开发规模风险，这些风险与市场开发部的关系定位不清以及市场运作能力不足相关，该类风险主要归因于开发商主观上对市场、开发成本、租金、售价、开发周期及资金筹措等预测错误和决策失误。 　　二是前期规划阶段：土地购买风险、土地拆迁安置风险、融资风险；地块选择不合理，相关手续不完备，无法及时融资，没有长期稳定长效的融资渠道。 　　三是项目设计