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近期房地产市场形势剖析及研判 　　在全国楼市低迷的市场背景下，市场频现崩盘论、暴跌论等悲观的声音，各地房企均面临转型的问题，各房企也在纷纷调整自己的战略及布局。到底怎么看待当前的房地产市场，值得我们冷静下来，进行一番深入分析。 　　一、商品房市场出现负增长的三大主因 　　为什么今年上半年商品房销售面积和销售额双双出现负增长？我认为“高基数”、“低预期”、“信贷收紧”是三大主因。 　　1.高基数 　　今年上半年商品房销售出现负增长的第一个原因，是由于去年的高基数所导致。2013年是整个房地产市场历史上最红火的一年，全国商品房销售面积达到13亿平方米，商品房销售面积增速最高的时候接近50%。正是基于去年基数较高的原因，今年1-5月份商品房销售面积同比出现了负增长。如果除出2013年的数据，今年1-5月份商品房销售面积和销售额高于去年之外以往任何一年同期数据。也就是说，实际上今年卖了非常多的商品房，只不过因为去年卖得更多，从总量来看，今年上半年的销售量总量是历年同期的第二高年，非常大的。 　　2.低预期 　　第二个原因，是预期所导致的对住房市场的观望。房子是家庭里面最大的资产，它有一个非常重要的特点，就是买还是不买受预期所左右。就是大家经常说的买涨不买跌，这是由预期所导致的。最近很多研究报告，包括境外一些研究机构提出的有数、有表、有图象的研究报告，所持的观点都是房价要暴跌，在这种情况下，大家肯定要观望，到底今年的市场会是什么样的格局，万一真的要跌了呢？谁也不愿意买一个到手就降价的资产，这是非常现实的，也是非常容易理解的一个道理。 　　关于房价暴跌的一些研究我都仔细地研读过，认为有一些理由并不成立。例如，有一份报告提出中国房地产市场暴跌的12大理由，第一个理由就是2013年中国城市的住房竣工面积达到25.96亿平方米，按此计算，中国2013年的人均住房面积就超过日本，到2017年，中国城市的人均住房面积将达到51平方米。这个数据非常可怕，这意味着到2017年，中国城市人均住房面积已经达到、甚至超过现在的发达国家的人均住房面积，而以我们目前的收入水平来看根本不可能实现，所以会出现严重供过于求，价格必然暴跌。那到底是不是这样的情况呢？通过反复的对比，我们发现，中国2013年有658个城市，加上两万个镇，我国城镇竣工总面积是11.7亿平方米，这一数据和那份报告中的25.96亿平方米差距极大，如果是城镇加农村，全国总竣工住房面积也不过20亿平方米，根本无法找到25.96亿平方米的住房面积从何而来，我们预计到2020年，有可能实现城镇常住人口的人均住房面积35亿平方米。所以，我们认为，所有分析都应实事求是，依据真实的数据来进行判断，数据不真实，得出的结论就不可信。但对普通居民来讲确影响很大。 　　3.信贷收紧 　　第三个原因，就是今年上半年整个的信贷政策、货币政策是偏紧的。特别是体现在个人住房抵押贷款方面出现了两个新的变化，第一个是贷款成本开始上升，过去家庭购买第一套房贷款利率打八折的优惠基本没有，相反还要上升10%-15%。今年以来，抵押贷款额度收得非常紧，房子卖出去，钱收不回来，因为贷款放不下来。住房市场经过多年的调控，特别是2011年，出台的国八条，限购、限贷等政策，已经把新增的投资性需求挤出市场，80%甚至85%以上买房子是要住，而这个需求如果没有信贷的支持，购房者是很难实现的。 　　那么，是否如何判断中国房地产市场呢？我们认为中国目前住房市场中的需求总量仍然很大，商品房销售面积屡创新高，去年达到惊人的13亿平方米。而今年的需求量仍然会很大，主要原因就是在于城市人口结构对住房市场是有利的。根据2010年全国第六次人口普查的人口年龄结构数据可以看出，今年24岁到28岁的人群，人口总量为1.2亿，其中8000万人在城镇，这个年纪的年轻人正值亟需住宅的时期，无论是租还是买，所以目前刚性需求比较强。他们是上世纪80年代末出生高峰的那一代。另一部分是上世纪60年代初出生高峰的人，人数总量高达2.2亿人，而他们是住房改善性需求的主体。另外，全国的结构城镇化进程还在持续，城市人口结构更加有利于目前房地产的发展，现在城市化率53%，将来要发展达到63%甚至更高，在这个过程中，每年新增常住人口两千万人左右，所以，商品房的需求量仍然很大，房地产未来的发展还有很大的潜力。 　　二、商品房供求关系悄然生变 　　近几年，尤其是从2010年开始，中国房地产市场出现了一个新的变化――商品房的供给速度大于销售的速度。这是需要关注的，2010年商品房的供求关系在全国是偏紧的，总体供不应求，这就导致了之前我国的政策一直在控制房价。而现在供求关系在变化，已经从过去的偏紧到了现在的大致平衡，局部地区供大于求。从各方面的数据看，自2010年开始，连续