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关于房地产开发项目管理探讨 　　摘要：随着我国房地产业地不断发展，竞争愈来愈激烈，对于开发企业来说如何做好房地产项目管理，提高企业的竞争力是十分重要的。下文对房地产开发项目管理中存在的问题进行了探讨，并根据自身多年的工作经验提出相关见解。 　　关键词：房地产开发；项目管理；控制措施；投资决策；项目规划 　　 　　 1.项目质量管理规划与控制措施 　　 1.1项目质量管理规划 　　 (1)质量方针。质量方针就是项目实施组织领导层就质量问题明确阐明的所有打算和努力方向，项目实施组织以前若没有正式的质量方针，项目班子应为该项目单独提出一个质量方针，并应将此方针通知所有的干系人。 　　 (2)范围说明。项目的范围说明不但规定了主要的项目成果，而且也规定了项目的目标，是质量规划的关键依据。 　　 (3)成果说明。成果说明是对范围说明书中的项目成果的进一步说明，经常包括有技术问题以及可能影响质量规划的其他问题的细节。 　　 (4)标准和规范。项目管理班子必须考虑对该项目可能产生影响的任何专用标准和规范。 　　 1.2项目质量因素的控制 　　 (1)人的控制。人是指直接参与项目的组织者、指挥者和操作者。人为控制的对象，是要避免产生失误;作为控制的动力，是要充分调动人的积极性，发挥人的主导作用。 　　 (2)材料的控制。材料主要包括原材料、成品、半成品、构配件等，对材料的控制主要通过严检查验收，正确合理地使用，进行收、发、储、运的技术管理，杜绝使用不合格材料等环节来进行控制。 　　 (3)设备控制设备包括项目使用的机械设备、工具等对设备的控制，应根据项目的不同特点，合理选择、正确使用、管理和保养。 　　 (4)方法控制主要包括项目实施方案、工艺、组织设计、技术措施等。对方法的控制，主要通过合理选择、动态管理等环节加以实现。 　　 (5)环境控制、影响项目质量的环境因素较多，有项目技术环境，如地质、水文、气象等。项目管理环境，如质量保证体系、质量管理制度等。劳动环境，如劳动组合、作业场所等。 　　 2.项目前期投资决策阶段的市场调查 　　 房地产进入营销时代，开发商的项目调研是决定项目成败的关键。开发商要在茫茫商海中脱颖而出，必须掌握足够的商业情报，如消费者的需求、竞争对手的资讯、市场供求状况等。前期的项目可行性研究是项目的灵魂，而据此进行的工程项目设计是工程建设的龙头。只有龙头中有“魂”、才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有章可循要重视项目的前期可行性研究工作，就要加强前期可行性研究的人力、物力、财力和时间的科学投入;要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源;完善决策程序，提高决策水平和效率，使项目市场定位和产品定位科学化、市场化、系统化。 　　 3.项目规划及设计阶段的管理 　　 3.1正确地编制设计任务书 　　 设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员还应对设计文件进行深入细致的审核。 　　 3.2建立设计经理质量责任制 　　 开发商设计主管人员在项目经理的领导下，对设计过程进行管理，监督检查，确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求，组织设计策划，并对设计过程进行控制，负责各专业之间的衔接。负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证，负责控制设计变更，对设计关键控制点进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。 　　 3.3明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责 　　 建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求，并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制。 　　 4.项目实施阶段组织管理 　　 在房地产项目建设过程中，组织与协调工作是十分重要的。所谓组织，是指按照一定的目的、任务和形式加以编制，安排事物，使其有系统或构成整体。组织与协调的作用就是围绕实现项目的各项目标，组织协调各参建单位、相邻单位、政府部门全力配合项目的实施，以形成高效的项目团队，共同努力去实现工程建设目标的过程。 　　 房地产项目主要包含三个主要的组织系统:项目业主、承包商和监理，而整个房地产项目又处于社会的大环境中，项目的组织与协调工作包括系统的内部协调，即项目业主、承包商和监理之间的协调，也包括系统的外部协调，包括政府部门、金融组织、社会团体、服务单位、新闻媒体以及周边群众等的协调。项目组织协调工作包括人际关系的协调、组织关系的协调、供求关系的协调、配合关系的协调、约束关系的协调。 　　 必须在国家和项