发展公共租赁住房难点与对策.doc

发展公共租赁住房难点与对策 　　摘要：本文对公共租赁住房的组织框架、运营主体、面向对象等具体的制度设计问题进行分析，并提出了解决思路，如“先租后买”模式。 　　关键词：公共租赁住房　住房保障“三位一体”“先租后买” 　　中图分类号：F293.3 　　 　　发展公共租赁住房以加快住房保障建设，已经逐渐成为社会共识，其意义与作用不需多言。这里就几个关键难点做一些分析与解释，并提供解决思路，以供社会各界参考和加深讨论。 　　 　　一、组织框架和运营主体 　　 　　发展和健全公共租赁住房体系的总体组织框架设计应具有“三位一体”的特点。“三位”是指地方政府相关管理部门、“住房保障发展基金”相“公共住房建设与租赁管理公司”三者相互协调明确分工，实现公共租赁住房体系建设长期、稳定和可持续发展的机制，即政府负责公共租赁住房体系发展的宏观规划、土地供给、制定税收减免政策和提供差额融资，鼓励、引导社会机构和用人单位参与公共租赁住房的投资建设和经营管理；“住房保障发展基金”负责汇集住房公积金、房地产产业基金、保险基金等多渠道的住房保障资金，引入专业金融机制对资金进行管理运营，包括进行REITS(房地产投资信托基金)和实施贷款证券化，为大规模的公共住房开发提供长期低息贷款支持。实现住房保障资金在住房体系内部长期循环多元利用；国有控股、知名房地产开发公司等社会力量参与的“公共住房建设管理公司”，拥有取得政府住房保障划拨土地和使用“住房保障发展基金”等金融机构长期低患贷款的优先权(以土地为抵押品，以稳定的租金收益为保障)，通过新建、配建、改建、收购或收租的方式汇集公共租赁住房房源。“公共住房租赁公司”作为独立于政府之外的专职非赢利性机构对公共租赁住房日常管理、维修和租金收取等运营业务进行社会化运作。招聘职业经理人和专业团队进行管理，接受董事会的绩效考核。 　　立法明确住房保障是政府的重要公共服务职能。组建专职常设机构――市政公共住房建设公司和公共租赁住房公司，体现公共意志，弥补市场缺陷。公共租赁住房公司独立运作，自负盈亏，吸收社会投资，市场化运作，可以适时出售租房来获得资本回报，对公共租赁住房在总量不变的前提下可以跨区域资产重组，优化资产资源配置效率，但始终以追求社会公益目标为基本宗旨，资产增值收益重新投入公共住房建设与住房保障。公共住房的供应在土地供应、财政投入和税制通过立法给予规范和强制性保证。政府可以将划拨土地折价入股公共租赁住房公司，在该项目出售后退出或选择继续投入。政府也可以通过划拨土地出让金的一定比例和相关财政投入注入住房保障基金，对公共租赁住房进行投资和融资。 　　 　　二、面向对象 　　 　　我们不赞成对公共租赁住房划什么收入准入线，因为任何一条收入准入线都会有公平性问题、监督问题、退出问题，这些问题将耗去社会大量时间和精力去争吵，耗费大量社会资源在监控过程，毫无意义。我们主张，公共租赁住房应该向全社会开放，通过化解社会租房矛盾，有效满足过渡性、周转性住房需求，以缓解住房结构性需求矛盾，降低市场房价压力。公共租赁住房应该欢迎各阶层入住，努力实现各收入阶层混居，避免贫困聚居。公共租赁住房尤其不能限定本地户籍居民，更多要向外来人口倾斜。 　　当然，在公共租赁住房建设之初，严重供不应求的情况下，一些供应重点还是要优先保障。供应重点从住房最困难的低收入家庭(人均住房面积低于城市平均水平的50％)开始，建立轮候制度，逐步放开。在同等条件下，可对一些重要行业的青年人进行倾斜，如青年教师、青年医务工作者、青年消防与公安人员。因为他们一方面对社会运行十分关键，另一方面，收入有增长潜力。住房困难只是阶段性的，不会大量滞留在公共租赁房体系。总的原则是优先保障那些确实阶段性缺乏自主住房市场消费能力的家庭，尤其是非本地户籍的新毕业大学生以及外来务工人员。 　　对需求的调节不能靠收入划线或户籍，而要靠租赁住房的低标准来自动筛选，使高收入者主动不会来问津和浑水摸鱼。 　　 　　三、住房标准与地段 　　 　　按照国务院24号文和李克强副总理对《基本住房保障法》的讲话精神，保障性住房都要立足基本住房标准。面积不能过大，原则上应低于60平方米；但要基本以成套为主，2室户为主。兼有少量1室户和共有卫生设施的单间，也可建设一批面向外来务工人员的集体宿舍。简单装修，成套的配齐家电。 　　地段初始以城市次中心的中环周边为主，逐步向外环周边布局，配合城市产业转移。与轨道交通布局衔接，引导中心人口和外来人口到市郊新镇定居。 　　住房质量不宜过低，要符合人们不断快速提升的住房需求，要避免沦为贫民窟，还要考虑将来出售的可能性。 　　 　　四、租金和租期 　　 　　公共租赁住房向全社会开放，提供不同标准的住房供分类选择。30％高标准的住