新八条和房价短期效应.docVIP

“新八条”和房价的短期效应 　　 　　中央七部委联合出台的被称为“新八条”的《关于做好稳定住房价格工作的意见》5月11日颁布以来，关于房价争论的热度并没有因此而消减。建设部一名官员接受采访时抱怨说，“房价”现在成了一个危险的话题。“新政的目标是稳定房价，关键是稳定，房价过高肯定已经成了个问题。但也不是说一味降就好，要和GDP涨幅一致。可这样一说，又有人说我们和开发商共谋，帮开发商说话。” 　　对政府的埋怨并不公平。中国的房地产问题复杂，在房地产价格上涨的同时，粮食价格也在上涨，因为粮食供应在减少，而粮食供应减少的一个重要因素是耕地在减少。决策者两边都要权衡;既要盘活存量土地，减少城市闲置地块，又要保证这些土地上拆迁户利益，解决供需矛盾和拆迁户权益;既要控制投机者哄抬房价，保护低收入阶层的利益，防止泡沫的过度膨胀，又得维护大多数已经购房者的利益;政府两边都要承担责任。 　　结果，政策是要控制炒房者的恶性哄抬，房价过快上涨，但严格限制批地、整顿开发区和禁止强制拆迁的一系列政策又的确在一定程度上减少了土地供应，抬高了地价。“政策都没有错”，一名地产研究者说，政府在具体操作过程中却如履薄冰:要平衡各方面利益，而如果不能及时有效地推出部分土地，又势必导致其他政策在收效上大打折扣。而即便迅速大规模地推出土地，也可能导致市场需求急剧放大，因为目前市场真实的需求已经被投机力量所掩饰，很难得出真实的判断。一旦投机者开始撤出，房价将面临大幅下挫的危险。 　　“新八条”颁发一个月后，建设部有关人士告诉记者，许多城市的房价已经得到了明显控制。央行6月8日公布的调查表明，近期有购房意向的居民人数所占比重回落。未来3个月打算购买住房的居民占19.1%，较上季下降2.9个百分点，较上年同期下降2.2个百分点。6月18日，记者就房价问题对建设部决策部门和政策研究部门两名官员进行了采访。 　　三联生活周刊:两个月内有了针对房地产业的两个“八条”，也首次提出了房地产是支柱经济，这都是前所未有的，也说明房价和房地产业的问题已经成了政治问题。到今天，“新八条”颁布一个多月，我们很想知道，实际效果有没有达到政策预期？ 　　文林峰（政策研究中心副处长）:“新八条”实行后，我们配合七部委做了一部分调研工作，选择几个典型区域，比如作为调控重点的“长三角”，比如像天津这样不是调控重点，但受政策不断影响的城市。应该说，市场反应还是挺明显的。具体从数字来看，上海有的地区房价每平方米跌了3000块钱，过去是一个房子排了十多个人等着买，现在十个房子卖着没人买。天津这样的城市，原先房价涨幅并不是特别高，现在双方处于观望状态，价格没有变化，但是市场的交易量明显减少。 　　某司长:效果肯定是有的。房市惨跌可能性不大，它和股市不一样，毕竟本身是有实物在那里。另一方面，房价跌破盘和股市跌破盘一样都不是好事，房价降大了，老百姓手里的资产就缩水了。政府的目的不是要把房产市场打压下来，而是事先进行宏观调控，作风险预防，希望它能平稳发展。 　　三联生活周刊:房地产市场上住房需求、投机需求、作为资产投资的需求等多种需求交织在一起。“房价过高”能不能这样理解:需求决定房价，但需求决定了投机机会，投机者和资产投资者的需求在总需求中占据主导地位，在他们的主导地位中，真正自己需要买房的中低收入群体处于劣势，抬高的房价就会成为对他们的压迫。政府是在这个前提下进行干预？ 　　文林峰:对。住房市场在任何一个国家都不是完全市场化的，肯定是政府保证中低收入住房这一块，市场化是满足中高收入这一块，这个比例就看市场化发展过程中，由房价水平和人均收入水平共同来决定。总的说，我国房产市场的市场化进程还是比较平稳，从福利分房到个人购房，过去一些城市的经济适用房占60%到80%，现在自住房购买占96%以上，这是一个明显的市场化进程。但我们的市场化速度太快，市场化产生的负面就是，一些投机行为导致的房价不合理上涨。 　　某司长:房价上涨也正源于市场供需中的不合理因素被放大了。突出表现在，房屋拆迁带来的被动性需求释放过快，前年拆迁房屋将近1.5亿平方米，去年接近1亿平方米，这同时导致投机性炒房急剧膨胀，另外，中国人的观念是人人都要买房，许多刚参加工作的年轻人，都想一步到位买房，这都放大了需求。事实上，世界上住房自由率最高的美国也只有66%的住房率，也就是34%是没房的，不愿买或买不起。第二是供应结构的不合理因素明显，表现为中低价位普通商品房和经济适用住房销售的比例下降，我们对部分城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，120平方米/每套的占40%以上，最高的超过60%。 　　三联生活周刊:在市场上仅仅看供给和需求的总量，是掩盖了社会结构的。政府的两次“八条”是要理清这种结构，加以干预调整？ 　　文林峰:平抑