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浅析公共租赁房建设中政府规制问题 　　【摘 要】政府是社会保障的责任主体，对保障“夹心层”居民的基本住房权利有着不可推卸的责任。面对政府提出的“加快公共租赁房建设”的政策，该如何建立体系完善、功能齐全的公共租赁房市场，如何以制度化的模式提供租赁型的公共住房弥补中长期租赁市场的空缺以保障“夹心层的基本住房权益，这些问题已经引起越来越多的学者关注和重视。 　　【关键词】公共租赁房；政府规制 　　 　　“居者有其屋”是中华民族秉持的传统价值观之一，也是世界上大多数国家政府的施政理念。住房问题在任何一个国家和地区的任何一个时期，都是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。尤其在当前，中国构建社会主义和谐社会的背景下，有效地解决人民群众住房问题，更是坚持“以人为本”的思想和贯彻落实科学发展观的重要体现。 　　1 我国公共租赁市场政府规制存在的问题 　　由于我国公共租赁住房刚刚起步，在不断完善的进程中也出现一些突出问题，主要表现在以下几点： 　　1.1 制度缺乏统一性及稳定性 　　公共租赁市场法律保障体系不健全。目前而言，规范统一的法律制度尚未出台，如正在酝酿中的《住房保障法》。自2007年深圳试点公共租赁房至2010年北京、上海、深圳等地相继出台公共租赁房管理办法，但对公共租赁房的涵盖范围和实施细则大相径庭。2010年6月8日住建部出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，对公共租赁房的租赁管理和政策支持作了规定，各地也相继出台《公共租赁房管理办法》（试行），而公共租赁住房的资格审核和后续管理是一项复杂的工程，各地建设标准差异也较大，已经出台相关管理办法的各地政府应结合公共租赁住房实施过程中出现的问题不断改进。 　　1.2 融资缺口巨大 　　2009年全国财政支出决算表显示，2009年全国财政用于保障性住房支出为725.97亿元，为上年的313.3%；其中中央财政投入550.56亿元，地方财政仅投入175.41亿元。土地成本是约束各地积极性的一个重要原因。相比划拨土地建保障房，地方政府更愿意将土地以“招拍挂”形式卖出。由于利润相对低且分配和销售等主动权在政府手中、参与机制不顺畅，民间资本目前直接参与保障性住房建设的积极性不高，地方政府也更倾向于将建设权交给央企和地方国企。 　　1.3 市场监管不到位 　　由于没有完善的监管体系，在公共租赁房租金如何确定、准入标准如何审核、如何监管等问题上，都缺乏行之有效的措施。虽然政府对公共租赁房租金进行补贴，但由于房地产企业的趋利性和成本因素的限制，公共租赁房房租要维持在一定水平上。公共租赁房的供不应求会导致权利寻租现象和腐败现象，反而损害了低收入阶层的利益。公共租赁房的主要对象是“夹心层”和外来务工人员，是民生工程，因此要尽可能体现其意义和价值，将初衷落实到位，从源头上因防止权力寻租现象和腐败的监管体系，避免走经济适用房的老路。 　　1.4 准入和退出机制不健全 　　由于公租房租金低廉，申请家庭较多，要有效阻止“搭便车”现象，申请标准应结合不同市场和居民收入水平制定，使公租房更好地用于急需住房的家庭。公共租赁房退租机制也比较重要，它要求采用定期考察的形式，对已经住上公租房的住户进行收入调查，不符合条件的家庭应停发租金等补贴。 　　公租房住户在不符合相关条件后趋向于利用各种手段躲避审查，从而能继续使用住房，可谓进入难主动退出也难。为了对公租房实行有进有出的政策，将其用于真正的困难家庭，既保证最低收入家庭有房可住，又要避免出现“搭车现象”，进入和退出机制的进一步完善显得尤为重要。 　　2 解决我国公共租赁市场中政府规制问题的对策 　　2.1 健全公共租赁房建设的法律制度，完善监督机制 　　中国的公租房建设还处于初步探索阶段，住房租赁制度在立法方面还比较缺失，还没有单独的完整的可供参考的法律依据。而相应的制度和法律保障是一项政策的实施必不可少的，现阶段我国完整的信息管理系统也尚未建立，虽然政府的初衷是好的，是民生工程，但在政策的执行上仍不够细致，容易导致寻租和腐败现象。如，房地产管理部门出台的房地产交易管理规定中对出租人和承租人的关系规定不够细致，承租人没有安全感。因此，必须建立相关的法律法规来规范整个公共租赁市场。从法律层面上保障承租人合法权益，增强其稳定性和安全感。 　　2.2 建立长效保障机制，缓解供需矛盾 　　我国保障性住房的供应体系包括廉租住房、政策性租赁住房和经济适用房。廉租住房和公共租赁房是政府主导的，在土地、融资、政策等方面给予扶持的为解决夹心层的住房问题建设的。还有一部分存量住房，也被拿出来做为租赁住房。这些住房构成了我国的保障房体系，可以较好的解决当前我国中低收入人群的住房问题。当然，我国人口增长和土地资源紧缺的矛盾是长期共存的。保障性住房如