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震后重建土地问题探讨 　　[提要] 震后重建，倒塌商品房的所有人可以继续使用该片土地，不必另外支付土地出让金。异地重建商品房，按现有政策，属于新旧房屋所有权和土地使用权之间的置换。异地重建，使用国有土地，可采取划拨方式供地并收回原土地；使用本集体之外的集体土地，可进行土地所有权互换。借鉴日本等地震多发国家和地区的经验，以及实际工作的需要，我们应该制定震后重建的专门土地制度。 　　[关键词] 土地；震后重建；土地制度 　　[作者简介]张卫东（1963―），男，河南省安阳县水冶镇政府干部，中国人民大学在职研究生。(河南安阳455133) 　　 　　一、引言 　　 　　“5．12”汶川大地震造成重灾区８０％的房屋坍塌，地形地貌显著变化，出现大面积的裂缝、滑坡、崩塌和错位。不管是建造临时过渡房，还是原地、异地重建永久性住房，以及调整震毁的承包土地，都涉及到土地问题。我国土地制度没有对地震这种自然灾害引起的土地问题作专门的规定，国务院在“5#8226;12”汶川大地震后公布实施的《汶川地震灾后恢复重建条例》对灾后重建的土地问题也未作详细的规定。因此，探讨震后重建的土地问题很有必要。 　　 　　二、震后重建的土地问题 　　 　　１、倒塌商品房的土地问题 　　汶川“5.12”地震致使大量商品房倒塌，尚存的土地使用权如何处理？对此，我国土地制度没有明确的规定。有人主张“地随房走”，理由是土地使用权以商品房的存在为基础，如果该商品房不存在了，其土地使用权就归为原始状态，即收归国家所有，商品房所有人不能继续保留土地使用权。另有人主张，土地使用权是物权的一种，是一种永久性的物权，商品房被地震毁坏，商品房所有人可以继续拥有该片土地的使用权。笔者认为，因地震毁损的商品房，其土地使用权应归原商品房所有人，理由是：第一，“地随房走、房随地走”是指转让房屋所有权或者使用权时房与地不可分，《物权法》第146#65380;147条的规定，不适用于地震毁损商品房的土地使用权；第二，根据现行法律规定，商品房所有人对尚存的土地拥有法定的70年使用权，商品房所有人在当初购房时支付了土地出让金，现在房子虽然没了，但与之相关的土地仍然存在，土地使用权就仍然归属于原商品房所有人。 　　商品房所有人如何行使土地使用权？根据我国现行《物权法》第67条的规定，改建、重建建筑物及其附属设施需由业主共同决定，需经专有部分占建筑物总面积２／３以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。商品房所有人不能单独主张该片土地的使用权，必须与该物业的全体业主共同分享。如果该物业全体业主按照上述《物权法》第６７条规定的程序能够达成统一意见，决定震后在原有土地上盖房，经政府相关部门批准以后，就可以在原地重建，并且可以继续享受该片土地的使用权，不必另外支付土地出让金。对于失去房子，又不想在原地盖房的所有权人，可以根据《物权法》148条的规定，要求根据土地使用批准年限剩余的时间退回土地出让金。 　　２、异地重建商品房的土地问题 　　政府给灾民建造安置过渡房，但未明确规定灾民是否拥有该房屋产权及土地使用权。从政府有关建造安置过渡房的文件来看，涉及产权的核心内容是：灾民接受救助后，原房屋、土地权属关系自行终结；救助标准统一为每户７０平方米的救助安置房或１４万元货币救助。从理论上讲，这一模式是新旧房屋所有权和土地使用权之间的置换，灾民应当享有对救助安置房和相应土地的产权。 　　笔者认为政府在灾后重建商品房时可以更多地考虑以市场经济的方式，比如以公允价格回购灾民的房屋土地使用权，这种方式比置换更加符合市场经济的原则，回购的土地在短时间内就可以再次出让。又比如，可以参照现行的保障性住房模式，将住房统建统分与住房商品化结合，如参考廉租房、经济适用房的模式，政府对住房建设无偿划拨土地，同时辅以资金补助，限定套型和面积，让最困难的家庭免费或以较低租金租住，让有一定经济实力的家庭以较低价格购买经济适用房或限价房，并享有有限产权。 　　３、震后建设用地和农村宅基地的问题 　　县城震后已经成为废墟，整体搬迁到异地另建新城，在县城内原来已经取得的建设用地使用权是否仍然存在？如果异地另建新城，是否无偿划拨土地？这些问题应当由国家政策决定。国土资源部《关于实行保障灾后恢复重建特殊支持政策的通知》（国土资发〔2008〕119号）规定：对按规划整体搬迁的工业企业，市县人民政府在收回其原土地使用权的基础上，可采取划拨方式供地。 　　汶川“5.12”地震震区主要在农村，农村房屋的恢复重建工作尤为重要。《国务院关于做好汶川地震灾后恢复重建工作的指导意见》指出，农村房屋的恢复重建工作主要采取统建形式，集中选址，统一修建，农户进入集中安置小区后，由区（市）县政府统一登记颁发农村住房产权证和集体土地使用证，原有