20050125_北京_北七家镇_新城镇开发战略性思考.docVIP

第一部分 新城镇开发战略性思考 城镇土地开发属于大规模区域开发，是一项复杂的系统工程，进行开发战略的制定和构想之前，必须明确几个问题： 区域开发成功是否有规律、模式可循？ 区域开发成功的要点有哪些？开发中会出现哪些问题？ 怎样选择合适的运营者进行一级土地开发？ 为此，中房集团从经验和战略构想的角度初步做了一些思考性的总结。 新城镇开发成功的经验模式 依据中房一直以来大规模区域开发的开发经验和相关研究，现代城镇化发展模式按照其形成过程可分为以下两种： 形成过程 存在形态 1 突发形成 开发区、工业区 2 自发形成 乡镇、县城 突发形成的城镇化区域，其发展规律特征如下： 突发形成的城镇化 形成过程 伴随着产业的落址，随着开发建设的进程而逐步形成，时间至少在12年以上 存在形态 位于远郊的开发区、工业区 显著特征 一开始就有产业支撑，以第二、第三产业为依托，能提供大量的就业机会 其它特征 与城市之间交通条件较好 自身拥有特殊资源（如旅游资源等） 发展模式 政府行为 重点规划发展方向 房地产 的发展 早期房地产主要是为产业服务的生产和生活配套，当产业规模和企业人口达到一定数量并且人口稳定后，逐渐开始大规模的居住物业开发，这一阶段的出现一般在12年以上 自发形成的城镇化区域，其发展规律特征如下： 形成方式 自发形成的城镇化 形成过程 随着农村人口增长和产业结构逐渐转型而缓慢地自发形成，时间至少20年以上 存在形态 如自然发展的中国传统乡镇、县城 显著特征 乡镇人口交通、商贸聚集地 长期以为农业服务为主 其它特征 联系城市的道路级别低 依托自发性的乡镇企业发展 发展模式 自发形成，随着城市化水平的提高逐步转型 房地产 的发展 居住物业长期以自建民居形式存在 一般当城市化水平达到30％、人均GDP达到1000美元以后才会进入商品房启动期 对比国内一些重大区域开发项目，是符合这一规律的： 北京温渝河生态走廊开发 -------------------------〉 自发形成的城镇化区域 深圳大梅沙地区开发 -------------------------〉 突发形成的城镇化区域 中房对新城镇开发的经验与理解 1、城镇区域开发的五大成功要素： （1）、城镇开发总是与持续的经济增长相伴而生 能获得熟练的劳动力储备、具有像供应者那样从事经营活动的互为补充的公司网络，拥有主要的消费者群体的人口密集地区常常最有效地提供了商品和服务。由于这个原因，城镇化总是与持续的经济增长相伴而生。经济增长也是支持城镇化的推动力量。 （2）、经济集中：城市效率的源泉 经济集中现象表现为各种形式。利益得自于与同一行业的公司位置接近的经济叫本地化经济，得自于邻近许多不同经济部门的叫做城市化经济。 规模经济：劳动力、原材料、服务的共同储备使大小公司都能够得益于规模经济，当促进供应的多样化和公司的专门化能使开展补充性活动更便宜时，规模经济就出现了。 知识传播：地理位置邻近的公司之间还有助于知识的传播； 信息扩散：通过观察邻近的公司在做什么，相邻的公司相互之间会得益于信息扩散。 新的、充满活力的行业倾向于选址新区域中心，经济集中可以使商业交易成本降低。 （3）、基础设施投资 在人均国内生产总值超过5000美元的国家，政府在公共投资开支中的份额一般低于50%。人均国内生产总值一般都伴随着政府在公共投资开支中所占份额的下降。 通过对基础设施进行投资，提供基本的基础设施和公共服务，创造对于商业和家庭都具有吸引力的环境，培育开放的土地市场，区域促进城市增长。 （4）、积极的政府服务和工商企业的作用 一个城市新区镇发展的努力应该集中于有效地提供它有责任提供的服务，简化办事程序和过多的限制，体现政府对新区镇建设的积极性。 为了抓住城市新区镇发展带来的新机遇，及对付相伴而来的挑战，新区镇的发展需要工商企业的作用。商业调查表明，企业家最关注运行成本和条件，其次是生活质量。运输成本和工资一般被认为是最重要的，其次是公用事业及其使用费用。公共服务中有影响的是交通和安全。 （5）、战略规划引导新区建设 成功的城市新市镇发展还要求实施地区性的战略规划以引导大型投资，并且确定工作、居住以及交通最合适的位置。这个过程可以帮助区域避免无规划发展的最糟糕的结果，整体的战略规划需要随之协调一致地以非集中的方式来实施，这种实施会使私营投资发挥重要机会。这种精心的规划和实施对于发展新区镇级中心尤为重要。 2、区开发的最终目的是为了达到区域整体价值的增值： 带来区域增值的基础设施： 模式 案例 区域内房价增幅 （RMB/㎡） 活动场所 主题园 华侨城·波托菲诺 1000~2000 高尔夫 观澜高尔夫 1500~2500 城市中心公园 城市绿洲 1000~2000 特色项目 杭州宋城