20050310_策略中心建筑沙龙系列NO.1——建筑规划方案评价@建筑设计、规划、评价.pptVIP

* NO.1：建筑规划方案评价策略中心建筑沙龙系列 本次沙龙是主要就建筑设计方案的评价这个问题进行共享和讨论，希望能给大家一些启发。 我们的出发点 需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素） 原则： 一切均基于CVA 即“竞争的价值增加” (Competition Value Added) 我们的出发点 开发商角度： 价值（成本和收益）、风险（分期操作、定位） 设计师角度： 功能、艺术 代理公司角度： 市场客户、销售 项目自身条件 Q1：项目的资源条件（优劣势、核心条件） 必须明确的3个前提 Q2：项目定位确定（户型面积及配比、产品自身要求） Q3：项目所处的阶段和目标（明确评价所要解决的问题，选方案、修改户型） 方案评价KPI体系 经济指标是否一致 整体形象定位在规划中是否有所反映 与住宅协调关系 商业价值 户型、园林的提升空间 整体物业形象的提升空间 发展 构面 启动与分期（营销策略） 客户与竞争（认可度和竞争力） 经济性（成本因素） 开发 构面 分期开发（操作的难易） 客户体验 形象展示 营销 构面 城市空间、城市轮廓线、品牌形象 其它附加值 商业价值实现（可售面积） 户型单元价值 均好性、合理性 规划布局（小区环境） 内部资源利用 项目特殊条件的利用 优劣势资源的利用和规避 外部资源利用 住 宅 价 值 价值 构面 方案二 方案一 权重 方案评价指标 具体的运用可根据项目的情况灵活变通。 方案评价KPI体系 案例分析 1 2 3 4 方案一：全点式空间增加了住宅本身的舒适性；建筑造型有一定的特色，但是这也使得户型设计有些特别，但值得推敲，有一定市场风险 方案二：较好回避了外界不利条件（噪音），空间形象有一定的特色和说法，但是牺牲了部分户型产品本身的舒适性 方案三：外部景观资源的利用较好，内部资源的分配合理和户型设计舒适度高，且有较大提升空间 方案四：传统的布局方式，使得整体的均好性较好，但也使得整体空间及形象的亮点较小 价值最大化评价 相对定量分析（简单） （1）户型分布与资源价值分布是否一致 （2）户型等级比较法 完全定量分析（复杂、精确） 类价格表比较法 价值最大化评价（不考虑户型） 相对定量分析 左：方案实际分布图 二房（80-85） 小三房（105-115） 大三房（115-125） 小四房（135-140 大四房（145-160） 四级价值区 三级价值区二级价值区一级价值区 右：方案价值分布图 无明显景观，存在一些噪音、视线问题 四级 有一定的景观资源，南北不透通 三级 景观资源较好，但透通性欠佳 二级 景观资源最好，具备南北透通的条件 一级 描述 等级 价值最大化评价（考虑户型） 相对定量分析 无明显景观，存在一些噪音、视线、朝向等多个问题 四级（D） 有一定的景观资源，户型方正实用，但存在朝向、噪音或视线其中之一的问题 三级（C） 朝向景观资源较好，但透通性欠佳 ，具有一定的亮点和附加值 二级（B） 朝向景观资源极好，具备南北透通的条件，亮点多，附加值高 一级（A） 描述 等级 方案二优于方案一 价值最大化评价 完全定量分析 住宅单元的价值Ｖ(n)= Σ（A*Fn+Cn）*Sn 其中：A：选取的基准户型的单价（标准1） Fn：综合评分系数，住宅单元与基准户型单元的价值比（水平指标） 住宅单元实际的景观、户型、朝向、通风、噪音、面积等因素综合分数fn与基准户型综合分数f的比值。Fn=fn / f（水平价值） Sn：对应住宅单元的建筑面积 Cn：层差系数，层数的差异对住宅单元价值的影响 （竖直指标） （垂直价值） 类价格表比较法： 住宅单元的价值Ｖ(n)= Σ（标准量+水平差+垂直差）*Sn 价值最大化评价 完全定量分析 基准单位 基准户型单位（A） 选取原则： 1、方案中具有代表性的户型；相对于其它住宅单元，可参照性强。 2、相对于方案住宅单元，户型单位的价值处在中间位置。 选取对象： 十号楼朝向为南的E2（右）户型， 16层小高层中的8层单位。 对象说明： 该户型单位的单价即为A，它可根据市场情况取相应的值。 *