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业主的《物权法》实践版本 社区物业纠纷多牵涉严重的共有财产争议 80年代的住房改革不仅使得中国社会出现了一 个庞大的拥有私有房产的小业主阶层，而且使得中国 城市地区由过去的单位制格局转变为基于共有财产基 础上的物业小区治理格局。根据国家有关政策法规的 规定，中国物业小区中的共有财产包括两大部分：一 是“物业管理区域”中的“物业共用部位和共用设施 设备”；二是小区公共维修资金。具体指：（1）建筑物 中由多个所有人共同使用的部分，如楼道、走廊、屋 顶、外墙面、地下室、电梯、物业管理用房等；（2） 一个物业区域内，除了本建筑区域内产权人外的任何 他方不能证明拥有独立土地所有权、因而其建筑投资 进入小区建设成本的附属建筑物、附加物，如车库、 会所、绿地、甚至包括具有公共产品性质的设施如人 防；（3）业主按购房款的2%缴纳、归集起来，用于 小区住宅公用部位、公用设施设备维护的资金。 自2000年起，物业纠纷频发并激化，成为城市社 区治理的难题。根据我们从2001年起对200个左右的 小区进行的物业纠纷调查：物业与业主们的纠纷导致 发生肢体冲突与暴力事件的，占调查个案的1/3，由 此而来的上访、诉讼事件比比皆是，静坐、示威也时 有发生。调研还显示，全部个案基本都与共有财产权 争议有关，60%的个案牵涉到严重的共有财产权争议。 这折射出当前的法律框架和纠纷解决机制在实践中面 临的严峻形势。 物业小区共有财产的性质独特，不仅是实践难题， 也是经济学、政治学、法学的研宄难题。就解决物业 纠纷而言，《物权法》将是定纷止争的最有力武器。学 者孙宪忠指出：“除物权法外，所有的法律即使是宪法 都只是间接和不全面地反映生产关系、经济基础的方 式，只有物权法通过建立所有权制度等实现经济基础 的要求，将其直接反映在法律上，从而调整财产支配 与交易的秩序。”从法理的角度来说，物权的基本特性 即“直接支配性”和“排他性”，对物权人的保护具有 “绝对性”。现实中，只有“物权”如此之“硬”法才 可能为小区业主对共有财产的权利主张和诉求提供有 力的法律保护，特别是保护小业主抵抗公权力对私权 利的侵犯。 物业小区共有财产应是法定 要有效地解决基于共有财产权争议而发生的物业 纠纷，其前提是共有财产的权属界分必须十分明确， 但由于建筑规划、物业区域、建筑类型与投资主体的 复杂多样性，要想在《物权法》中具体规定共有财产 权属的所有内容几乎不可能。因此，《物权法》“建筑 物区分所有权”部分的立法目的首先就要为这种财产 权属界分确立明确的基本规则体系。“物权法定主义” 就是这一规则体系的基本原则的体现，这指的是物权 的创设以法律规定为限，其种类、效力、变动要件、 保护方法等只能由物权法法律规定，并且，在法律之 外，不允许当事人自行创设，即当事人之间约定的物 权种类不为法律认可。 然而，《物权法》草案第七十六条却摈弃了法定原 则，对当前社会物业纠纷中争议最大的车库、会所等 采取了 “约定优先”的处理方式，规定“会所、车库 的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不 明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属 于业主共有”。如此，只有全体业主的合法意志表达（经 过法定程序、法定投票数）才能行使共有财产权处置 共有财产。这样，关于共有部分财产权属约定的程序 就成为至关重要的一环。有关专家指出，在约定有效 的时间、约定有效的方式、约定有效的对象等等繁琐 的确定“有效”之前，一个物业小区的公共设施将会 长期处于权属不清的“真空”状态，由此而导致的社 会混乱和纠纷可想而知。 另一方面，小区公共配套和附属设施如果以“约 定”方式确定产权，那么无论是理论上还是在实践中， 约定的权属方既可以是社区的部分业主，也可以是一 个企业，甚至是社区外的第三方。这不仅可能导致物 业设施的用途改变，还可能导致因利益驱使而损害全 体产权人利益的约定发生。确实，从近年来的物权行 使实践来看，不合法的约定在现实中经常发生。例如， 深圳市开发商依据《深圳房地产转让条例》第十三条 第二款要求，在附表四中以格式合同的形式要求购房 者在买房时必须签订四个条款，其中要求：“屋顶使用 权以及依据屋顶使用权而产生的收益权、外墙面使用 权及在外墙面使用中所产生的收益附着物的广告收益 归开发商所有因此条款引起的诉讼案在深圳两审后 依然以合同约定的理由被判败诉，这就是物权约定导 致社会纠纷的一个典型例证。与此形成鲜明对照的是， 中消协今年已将该条款公布为2006年“3.15”十大霸 王条款之七。这生动地说明了全社会对此“物权约定” 行为的否定。 业主组织的法律地位 当前的《物权法》（草案）沿袭《物业管理条例》 的规定，对业主组织的民事法律地位没有予以定性， 只是在第八十七条规定了 “对侵害业主共同权益的行 为，对物业管理机构等