北城天街营销计划方案.ppt

点对点的DM派发 推广策略 派单时间点： 4月1日 派发点选择： 西充老城区及开发区住户、公务员；各医院、学校、机关单位；项目周边比较富裕的村镇及工业区中的大企业 小众餐会营销锁定传播力强的客户（西充各商会、相关领导等） 推广策略 目的： 与西充各商会、相关领导建立沟通渠道，推介产品；利用他们扩大项目的影响力 形式： 小众餐会或酒会，谈论项目或市场形式 地点： 高档会所、酒店或餐厅 时间：2015年4月 推广策略 投放时间：2015年4月——5月 内容（备选）： 50万做北城天街商业街 150%增值回购.10年稳定收益 这张字值10000元 执行方式：联系各大洗车行，在洗车完毕之后，在车内免费，铺设脚踩DM单，宣传广告。 目标客群： 加油站展架： 投放时间： 2015年4月 内容（备选）： 50万做北城天街商业街 150%增值回购.10年稳定收益 这张字值10000元 执行方式：联系各大加油站，在加油站摆放X宣传展架，同时放置一些DM宣传单 推广策略 会所、茶楼X展架广告： 投放时间： 2015年4月 内容（备选）： 50万做北城天街商业街 150%增值回购.10年稳定收益 这张字值10000元 执行方式：联系各高端会所、茶楼、酒店，在其摆放X宣传展架。 推广策略 流动广告车： 推广策略 投放时间： 2015年4月 内容（备选）： 50万做北城天街商业街 150%增值回购.10年稳定收益 这张字值10000元 执行方式：制作流动广告车，每天在高人流量地区投放。 时间 4月 加油站展架： 资源共享 广告牌 外展场 阶段 招商先行 回购150% 推广节奏 会所、茶楼X展架广告： 主抓租铺客户 主抓租铺客户 持续合作，相互推荐客，增加上客率 持续推广，增加项目曝光率及抓有效客群 主抓租铺客户 持续推广，增加项目曝光率及抓有效客群 5月 流动广告车： 环境分析 费用预算 目标下战略 车位销售策略 市场分析 项目分析 推广策略 推售计划 解决思路 价值梳理 商铺营销策略 北城天街 2015年营销计划 2015.3 核心问题 本报告要解决的核心问题 1、单铺面积过大，总价过高； 2、城北新区居住人口极少，市场培育期较长，前期商业气氛冷清； 3、营运问题：商业街是按三层同时营业设计，不同楼层商铺面积功能不一样以适应不同业态的要求，但是实际营运的过程可能是：先一层外街、后一层内街，再二层，最后是三层，运营管理具有一定的难度； 4、招商的压力：广场封闭、公交线路未开通等诸多客观原因使它目前本身的辐射能力和升值潜力不为众人所知，给招商带来困难； 5、整个市场商业盘投放的量明显比往年要大，一定程度上扩大了客户的选择范围； 6、前期推广、未能良好呈现，项目形象不高； 7、在整体波动市场的大环境下，客户购买信心不足； 环境分析 费用预算 目标下战略 费用预算 市场分析 项目分析 推广策略 推售计划 解决思路 价值梳理 商铺营销策略 市场分析 主要竞争项目 目前本项目在北城汉韵天街，面临的主要竞争对手为鹭岛、领秀城、财富广场、新天地； 鹭岛 领秀城 财富广场 新天地 项目地址 西充北部中央公园旁 商业总建面 7万m2 每周来访情况 3-7组左右 销售情况 去化85% 剩余情况 15% 推广渠道 大牌 行销派单 针对客群 城区客户 主力户型 40-80m2 面积区间 11-2000m2 销售价格 一楼1.3万元--3万m2 二楼8000-10000元m2 三楼6000-7500元m2 市场分析 鹭岛 销售情况： 每周来访3-7组左右，推出70000m2商业体量，主打40-80m2小面积，开发商自持60%，统一招商，3楼返租3年，每年7%收益； 项目特点： 以体量大为卖点小面积低总价，同时产品线较丰富，地理位置优越，以大型超市为卖点。 对本项目对比： 竞争性强；与本案较近，产品线比本案丰富、体量大，与本案客群有相似点。 住宅总户数 300 项目地址 西充县北部新城谯周大道北段 商业总建面 6万m2 每周来访情况 3-5组左右 销售情况 现开出6000m2左右商业，去化45% 剩余情况 55% 推广渠道 围墙大牌 针对客群 城区客户 主力户型 40-100m2 面积区间 30-2000m2 优惠情况 销售价格 7000-14000元/m2 住宅总户数 4330户 车位配比 1：1 车位销售情况 未售 市场分析 领秀城 销售情况