“朗基·望今缘”营销策划报告解析.pptx

颠覆传统标准 创新创造奇迹 —“朗基·忘今缘”项目竞标方案 2012年3月;前言;汇报架构;30000元/㎡ 买一套“望今缘”的城市豪宅 不贵！！！;为什么30000元/㎡会让人觉得贵？;第一部分 营销背景;市场分析。;“限购令” 对于高端豪宅市场影响消极。;“差别化的信贷政策” 放松首套房贷——首套房贷利率回归基准，个别银行还有优惠；首套房贷房贷速度更快……刚需购房受支持； 存款准备金率持续下调，释放部分资金流入房地产领域； 目前房价下行成趋势，2012年政府将持续巩固调控成果。;时政：总理两会谈房价 远远没有回到合理价位，调控不放松。;政策环境带来的市场大势已成， 房价进入下降通道预期，买涨不买跌，观望持续。;城市别墅;成都城市豪宅发展的历程;誉峰;城市豪宅分布特点;竞争锁定;郊区别墅占据绝大部分高端客群； 稀缺的资源、安全私密、物业增值、品牌等。;直接对手——城市豪宅销售;直接对手——城市豪宅客户;货品梳理。;·户型设计大气舒适； ·景观资源稀缺不可复制。;货品梳理——主力户型;货品梳理——景观;竞争对比。;项目名称;竞争对比——地理位置：;竞争对比——户型：;竞争对比——会所：;竞争对比——装修：;城市中心、锦江畔，存在唯一性不可复制性。;竞争对比总结;客户分析。;“金字塔尖”人群 ——企业CEO、私企老板、政府高官等城市财富人群。;项目客户白描;;前期营销诊断。;形象入市策略：以“全球招聘服务管家”的形式引发全城关注，同时以文化元素树立项目高端形象。;蓄客期策略： 以线下系列的圈层公关活动带动项目蓄客，深挖圈层客户。;营销诊断： 通过圈层活动营销拔升了项目调性，但大部分都不是我们想要的客户群。;持续销售期策略： “以不变应万变”，营销推广线无动作，高价形象持续。;BUT;第二部分 营销策略;销售目标：;项目卖点;营销策略;须解决的三大核心问题：;;价值论证1：;价值论证2：成都最具人文特色的城市豪宅;传播给谁？ 传播什么价值？ 怎样传播？;营销策略——客户认同;营销策略——客户认可 ;营销策略——客户认???;第三部分 营销执行;营销阶段划分及目标任务分解;营销 蓄势期;第一阶段（3-5月）：营销重点;第一阶段（3-5月）：营销蓄势期;第一阶段（3-5月）：;首席人文豪宅惊羡成都市中心;三千年天府文化，這裡最成都。;“朗基·望今緣”——代言成都人文豪宅;现场体验： ·皇室尊贵感的营造； ·浓郁的蜀文化； ·奢华感； ·时尚感； ·身份感。;渠道拓展： 深入挖掘高端客户资源。;第一阶段（3-5月）：渠道拓展（一）;活动配合（一）：;活动配合（二）：;持续 热销期;第一阶段（6-10月底）：营销重点;持续 “大众传播”； “塔尖传播”直击圈层。;第二阶段（6-10月底）：渠道拓展;成都地产投资高峰论坛。;岁末 促销期;“中国魂·名家书画精品展”;期待与您的精诚合作 THANKS FOR EVERYBODY