山西忻州和平西街城市综合体项目提案报告.docxVIP

忻州和平西街项目提案报告 目 录 一、项目地块分析 二、1-3层（底商）商业分析定位 三、写字楼、公寓市场分析定位 四、住宅市场分析定位 五、城市综合体 六、项目营销推广 一、项目地块分析 地块及其经济指标 规划用地面积：7200㎡ 总建筑面积：70916㎡ 容积率：8.17 绿化率：18.9% 用地性质：商住二类用地 商业面积：12977㎡ 办公建筑：28206㎡ 居住建筑：17706㎡ 地块现状 现状：地块平整，开发阻力较小，地块三面临街，附近流动人口与居住人口会逐步增加，项目交通动线发达，属于商业地产绝佳地段。 南向：地块南向与交  南向区域 通小区有12米宽道路隔路相望；  北  东向区域 北向：北向临近和平 西街主干道； 西 东 东向：紧贴财保中心建筑用地； 西向：与西客站有12 米宽道路隔路相望； 南  北向区域 地块分析 区位印象：项目区域位于忻州城西北方向，距离忻州经济技术开发区与主城区均有一定距离，项目区位邻近忻州西向边缘地带。 项目所处和平西街 集聚了忻州大量的新建政府机构，且新型商业集聚性较好，属于忻州西向发展的区域，忻州一中，忻州五中，忻州师院都处于和平街，十一中紧靠本项目，和平路区域有大量的餐饮与政府办公机构，商业开发氛围较为明显。  开 发 区 和 平 路 区 域 主 城 区 地块分析 交通：项目交通优势十分明显，西向5分钟车程可直达大运高速公路，3分钟可直达大运公路，5分钟可直达市区主干道七一北路。 经济：项目就近有101路公交运营，且临近新西客站，周边大量政府新建办公机构与商业街商铺已具有一定的规 模化效应。 配套：紧邻十一中，存在大量的学生群体，周边新建住宅小区较多，未来人口密度较大；和平路就医与教育较 为方便。 城市未来发展规划 市政规划： 1、忻府区未来市政规划，本区域属于主城区边缘区域，长时期内有被边缘化倾向。 2、本区域在未来交通改造规划期间离高铁站距离较近，交通优势持续加强； 地块总结： 1、周边沿街商铺较多，运营情况多样化，同时有大量政府新建机关，未来发展新型商业优势较为明显； 2、和平路两侧大量体量不等住宅小区持续建设，未来区域内住宅销售竞争激烈。 3、项目交通优势明显，高铁的建设与铁路线西迁，在带来大量客群与区域发展前景的同时，本项目西向发展范围有限； 4、周边客群普遍高端化，年轻化，临近忻州师院，十一中、一中、五中，有教育园区优势； 现有规划与开发市场 1、项目地块处于临街商业地块，土 地价值利润要求最大化； 2、地块处于正在快速开发的和平西街区域；住宅商业正同步开发； 3、项目所处区域未来存在大量商业性质地块，竞争比较激烈； 现有规划：三层底商（一二层“一拖二”三层通铺形式），一幢写字楼与办公公寓合体，一幢住宅； 面积如下： 底层商业面积：12977平米 办公面积：28206平米 住宅面积：17706平米  105m  西 客 站  和 平 西 街 商业用地 财 保 中 心 住宅用地 交 通 小 区 55.8m 二、1-3层（底商）商业析定位 项目商业市场分析 1、项目区域属于忻府区新型发展区域，远离经济技术开发区，同时也远离市中心商业区域，门槛人口及客群与两大核心发展区域均有一定的间隔性； 2、本区域大量的政府办公机构与商业业态存在，同时新建住宅小区规划将在一定时期内为本项目带来大量的潜在客群；本区域临近教育园区，项目位置交通优势明显； 总结：本项目作为城市区域发展的次级中心区域，有发展城市次级CBD中心的潜力；  经济技术开发区 商业区 忻府区商业市场 忻府区大型商业在五 台山南路与长征路交叉 区域形成一站式购物基 地，经营业态以服装为 主周边辅有大量配套经 营业态。 长征街政府办公机构 与五台山南路商业结合 形成忻府区最为繁华 与 成熟的商业街区与城市 核心区域。 项目区域住宅市场 项目周边沿和平西街区域存在大量的底商，多采取“一拖二＂销售模式， 且存在大量空铺正在招租销售。 周边底商业态除金融机构外，大多数从事服务业，个体工商经营较多，业态无品牌店、精品店，客群大众化倾向明显。 底商市场分析 忻府区底商市场全 部集中于七一北路与和平西街新建住宅小区， 物业类型相似，基本全 部为两层底商，销售与 租赁模式以“一拖二＂为主要运营方式。 其中开莱国际和精 华小区作为区域内新型 底商，运营模式和价位接近市场基准价位；  九原街 精华小区 开莱国际 蓝海国际 和平小区 翠苑小区 十一中 商业市场 项目名称 地理位置 物业类型 售价 租金 翠苑小区 和平西街 一拖二 ﹨ 1.8 精华小区 七一北路 单层 2万（装修） 2.3 开莱国际 七一北路 单层 14000 2.2 蓝海国际 七一北路 一拖二 ﹨ 2.4 十一中 和平路西街 单层 ﹨ 1.7 九源街