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上海“国际华城”项目 呈递：上海高昌房地产发展有限公司 上海“国际华城”项目 前期可行性研究报告 2008 年 1 月 31 日 上海“国际华城”项目前期可行性研究报告 目 录 我们对本案考虑的出发点 上海市高档别墅总体市场研究 2.1 上海高档住宅需求及价格走势 2.2 高级别墅板块简介 2.3 上海土地转让政策及操作形式研究 2.4 重点项目简介 2.5 市场小结 相关高档别墅案例研究 3.1 个案分析一：湖庭 3.2 个案分析二：江南华府 3.3 个案分析三：太阳湖大花园II 3.4 个案分析四：绿城·千岛湖度假公寓 项目地块环境分析 4.1 地块本身的特点以及限制 4.2 周边现有生活设施 4.3 周边自然环境及可利用的资源 4.4 未来生活配套设施的分布 4.5 周边交通环境 2 上海“国际华城”项目前期可行性研究报告 4.6 区域房产物业分布 项目SWOT分析 5.1 本案项目整体优势 5.2 本案项目整体限制 5.3 本案项目的发展机会 5.4 本案项目的潜在市场风险 项目总体建议 6.1 项目定位 6.2 项目总体开发方案的建议 6.3 建筑风格及景观风格建议 6.4 项目配套设施建议 6.5 项目的整体营运方案 初步财务分析 7.1 基本参数设定 7.2 现金流量模型分析结果 附件一：现金流量表 附件二：上海市宏观经济分析 3 上海“国际华城”项目前期可行性研究报告 我们对本案考虑的出发点 上海 “国际华城”是一个极具稀缺优势的住宅项目，在未来已不太可能再出现类似的位于上海境内，直接邻湖，没有 200 米退界要求的稀缺别墅，具有不可复制性。 基于如此稀缺的优势，我们认为，上海 “国际华城”项目将可以考虑塑造成为： 上海唯一之零湖岸五星级酒店式服务别墅，配套五星级酒店及服务式公寓。 上述定位的基础元素除了景观优势之外，还需具备重要元素： 国际品牌和国际品位的硬件配置——别墅附带国际标准精装修，公寓附带国际标准精装修及家具、家电。 塑造成上海屈指可数的休闲型别墅的软件配置——旁边的酒店地块需确定一家国际高端品牌的酒店经营管理品牌，该品牌除了运营酒店和会所之外，同时为整个项目的别墅和公寓部分提供可供选择的酒店式增值服务。 因而，如何充分利用好这一稀缺资源，使项目的稀缺价值最大化，以创造资产价值最大化，将成为撰写本报告的出发点。 报告中，我们通过市场重点项目的充分研究、本项目自身条件的分析，在富有前瞻性的建议中，我们希望本项目可以达到或做到： 住宅用地中，充分满足 0.45 容积率，做到独立别墅和公寓等建筑形态对容积率的互相平衡，使项目的利润达到最大化；  可行性项目定位方向： 唯一位于上海并拥有 一线开阔淀山湖景观 的精装修服务式湖景 别墅项目 公寓部分将成为依托 于整个别墅项目形象 之内的精装修全配之 服务式湖景公寓 4 上海“国际华城”项目前期可行性研究报告 控制单套面积，合理控制总价； 以别墅形态为主，少量双拼或联体别墅和公寓形态以拔高容积 率。但联体别墅需具有独立别墅的建筑外观，公寓形态在尽可能满足高区可看到湖景的基础上做到外观和内部 布局均具有设计上的独特性。 文中我们将对各种形态组合提出具体思考及建议，以供双方进一步讨论。 建筑形态首先摒弃中式建筑，其原因在于： 本案周边现有中档别墅项目采用中式建筑形态，使本案也采用中式形态将难以体现除了景观之外的其它优势； 本区域现有多个别墅项目采用中式建筑形态，使朱家角区域已形成中式建筑的固有格局。 中式建筑难以体现项目的高档性和亲水性。 文中我们将提出三种建筑风格以供双方进一步讨论。 报告最终的财务测算基于对目前市场研究基础上较为保守之测算，如最终产品综合方面均具有优势，将有机会将售价提升。 5 上海“国际华城”项目前期可行性研究报告 上海市高档别墅总体市场研究 2.1 上海高档住宅需求及价格走势 2.1.1 全市住宅成交量及销售均价变化 成交量 (sq . m)  内环以内住宅成交量的急剧下降导致当月销售均价的下跌 全市住宅成交量及均价 3,500,000 宏观调控 10,000 宏观调控 3,000,000 9,000 8,000 ) 2,500,000 7,000 . m B/sq 2,000,000 6,000 5,000 (RM价 1,500,000 4,000 交均 1,000,000 3,000 2,000 成 500,000 1,000 - - Mar-05 May-05 Jul-05 Sep-05 Nov-05 Jan-06 Mar-06 May-06 Jul-06 Sep-06 Nov-06 Jan-07 Mar-07 May-07 Jul-07 Sep-07 数据来源：世邦魏理仕 2005 年 3 月宏观调控出台，半年内全市住宅