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论房地产项目的设计管理 摘 要：在笔者多年从事房地产开发实践的基础上，浅析 了房地产开发项目设计管理中的某些问题，本文试对房地产 项目开发过程中的设计管理进行论述。 关键词：房地产项目开发；设计管理 F293.33 A 1房地产项目开发的特点 房地产项目开发是房地产建设单位的一种投资行为，讲 究投资回报率，项目从购地到建成销售的时间越短，其资金 回笼越快、投资回报越大。因此，建设单位往往对项目整体 的规划与设计、监理与施工时限要求较高。 2房地产项目开发设计管理流程 2.1房地产项目开发设计管理工作的阶段对房地产项目 开发而言，设计管理工作涵盖了整个项目开发过程。具体包 括以下阶段： ①设计承包商的选择控制阶段；②概念设计管理阶段； ③扩初设计管理阶段；④施工图设计管理阶段；⑤分项设计 管理阶段；⑥景观设计管理阶段；⑦室内设计管理阶段；⑧ 主体扩初设计管理阶段；⑨主体施工图管理阶段；⑩主体施 工图管理阶段； 上述各阶段以设计承包商为重点开展相关设计工作，房 地产建设单位则主要是组织设计、配合和提供设计条件、控 制设计规模、工程质量、工期与投资、组织审查和批准文件、 协调设计外部协作关系、提供外部条件等。 2. 2房地产项目开发设计管理的内容与流程 除了上述工作阶段外，房地产项目开发设计管理包括以 下内容：（1）根据国家有关法规规范，凡30万m2工程以上 必须进行设计招标、20万m2工程以下可以直接委托设计。 故此，房地产项目开发设计管理的主要工作之一是组织工程 设计方案竞赛招标、优选工程设计单位。（2）提供勘察、设 计的基础资料和建设协议文件、项目审批文件。（3）组织协 调项目的相关单位之间的相互配合，及时提供所需文件与图 纸，包括勘察与设计、设计与设备供应、设计与施工、施工 与材料设备供应等单位。（4）根据房地产项目开发的市场定 位、资金限额与预定时限，组织优化设计。（5）组织环境影 响评价，劳动安全与卫生、消防、人防等专题设计审查与报 批，办理城市规划主管部门的审批等。（6）协调、落实外部 补充的设计（水、电、气、有线电视、通信等）。（7）按规 定报送、办理建设项目核准或备案所需的手续。（8）组织审 查初步设计文件，按规定上报，主持审查施工图设计文件与 图纸。（9）控制和审查施工过程中的设计变更。（10）组织 质检、竣工验收、项目后评价等工作。（11）做好勘察、设 计文件和图纸的接收、分发、使用、保管与归档工作。（12） 为勘察、设计人员现场服务，提供工作与生活用品。（13） 按合同与实际进度计划，办理勘察、设计等费用的支付与结 算。 2.3房产项目开发设计管理的流程众多的设计管理工作 内容均须按一定的工作流程进行，以概念、方案设计承包商 选择为例，这一工作阶段是整个房地产项目开发的第一阶 段，其工作流程包括：工程费用预算、设计招标计划编制、 了解设计招标计划、选择方式谈判、收集设计单位信息资料、 资料筛选初定入围单位、入围单位考察和推荐、审批、编写 设计招标文件、审批、组织发标记答题、组织评标并推荐中 标单位、审核、确定直接委托单位、审核、签订设计委托合 同、组织设计单位实施设计、设计单位动态管理、设计单位 评审（评审点为：规划、单位功能、立面）、完善设计单位 信息库等。其中，应重点把控有以下几方面： 2. 3. 1设计单位的选择 目前设计类单位主要有三种类型： ①大型设计院，其显著特点是综合实力强，设计院内部 管理制度完善，内部会审会签及图档管理制度执行较好，各 专业实力均衡且配合较好。图纸的“错、漏、碰、缺”等现 象较少，有利于项目开发后续的施工、变更和成本管控。不 足之处是设计方案创新不足，较为保守，且不接受业主的限 额设计等要求。②中型设计院，其主笔设计师方案设计能力 较强，但设计院内相关专业配置与配合薄弱，图纸的“错、 漏、碰、缺”等现象较严重。③一般小型设计（事务所）院, 房地产建设单位对其有较强的管控力度，但设计质量（方案 和图纸质量）较差，其内部的管理制度不健全。 易于管控是选择设计单位的基本原则，但需结合项目的 具体定位选择。如：当作为公司标志性工程时，应选择设计 实力强、内部管理完善的设计单位，易于保证设计质量；当 以赢利为主要目标时，可考虑一般小型设计院。 2. 3.2设计合同的签订设计合同签订时，通过增加管理 性条款能令设计单位易于接受建设单位的管理，使设计院内 部质量管理体系正常运行并发挥作用。设计院内部管理工作 外部化，可以令建设单位见证设计院的内部管理行为。如约 定提交设计成果时，建设单位可提出节约其投资的具体措 施，加强设计单位的成本理念。 2.3.3方案设计阶段方案设计是解决建设项目总体布 置和开发问题的重要阶段，是建设项目成败的关键所在，是 建设管理单位实现利润最大化的重中之重。其