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天津市雍阳广场项目 可行性研究报告 中房环渤海房地产有限公司 二零零七年一月 1 第一部分、区域总体环境分析 4 第一节、 武清区总体经济及产业发展情况 4 1. 武清区整体社会经济情况 4 2. 杨村镇简介 7 3. 武清开发区简介 7 4. 小结 11 第二节、 武清区人口状况 12 1. 武清现状的人口调查 12 2. 私人汽车拥有的普及性 12 3. 小结 12 第二部分、区域商业市场环境分析 14 第一节、 区域商业市场发展历程 14 1. 分布 14 2. 各业态发展情况 14 3. 小结 15 第二节、 区域商业市场现状分析 16 1. 发展阶段 16 2. 消费者基本情况 16 3. 主要成规模商业发展分析 16 4. 小结 28 第三节、 区域商业市场未来发展趋势 29 第三部分、项目位置及周边环境分析 30 第一节、 武清商业街地块周边调查 30 1. 地块位置简介 30 2. 地块现状及未来 31 第二节、 交通现状及未来 33 第三节、 地块分析及总结 35 1. 优势 35 2. 劣势 35 3. 机会 36 4. 威胁 37 5. 结论 37 2 第四部分、收益测算................................................................................................................... 第一节、 第二节、 第三节、 第四节、 第五节、 第六节、 第七节、  财务分析的说明 ................................................................................................. 项目总投资 ........................................................................................................ 工程及操作进度分析.......................................................................................... 租金收益预测..................................................................................................... 销售收入预测..................................................................................................... 项目利润预测..................................................................................................... 项目现金流预测 ................................................................................................. 3 第一部分、区域总体环境分析 第一节、 武清区总体经济及产业发展情况 1. 武清区整体社会经济情况 武清区历史悠久，位于京津两大城市之间，自古以来即为交通要道，素有“京津走廊” 之称。全区区域面积 1574 平方公里，其中耕地面积 137 万亩，占土地面积 的 58％。全区辖 19 个镇，5 个乡，5 个街道办事处，741 个村。杨村为区政府所在地。2005 年全区 GDP 产值为 165 亿元，财政收入 25 亿元。 武清区位于天津市西北部，东与天津市宝坻区、宁河县搭界、南与天津市北辰区、西青区、河北省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区、河北省廊坊市香河县比邻。城区杨村镇距天津市区 25 公里，距首都北 4 京 75 公里，距天津塘沽新港 75 公里。京津两大城市广阔的市场、信息、科技等条件，为武清经济发展提供了巨大发展潜力。 武清区境东北部 的武清凹陷是天津市主要的储油点构造之一、 油层多、储量大、油质好。 地热异常区面积 为 130 平方公里，已成功开采了 8 眼地热井，井口出水温度为 75 度左右，水质弱碱性， 综合利用前景非常可观。境内西北部有较为丰富的优质煤储藏。华北、京津塘两大电网越境而过,全区有综合 变电站 18 座，其中 220 千伏变电站 1 座，110 千伏变电站 5 座，年供电量 6 亿千瓦 时。 区境内公路、铁路纵横交错。