珠海凤凰山一号别墅区价格报告.docxVIP

凤凰山一号 （一期）别墅区价格报告 目标沟通 ?开发商目标： ——开盘月（自内部解筹4.19日起一个月内）完成销售套数50%，08年全年完成一期销售90%以上。 我们对项目一期目标的思考： 速度目标——开盘热销，开盘月销售50%（43套）， 08年全年完成一期销售90%以上。 价格目标——规避市场风险，满足速度下的最大利润。 报告思路 1 价格制定背景 2 核心均价推导 3 价格表生成  新政分析 近期市场分析 项目本体分析 前期客户分析 认筹客户分析 4 整体推售策略 07年政策解读：以金融政策为主,直接针对投 资客和多次置业,对市场的影响较大 行政手段 金融政策 税收政策 从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年 期存款基准利率上调0.27 个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。  深圳市国土资源和房产管理局、深圳市城市管 理局发布了《关于开展违反社会主义精神文明建设要求的广告专项整治工作方案》，对深圳市房地产广告进行全面检查。  8月1日，新版《二手房买卖合 同》正式实施，以往二手房买卖中的阴阳合同现象将得到很大程度的抑制。  13 日宣布，将从今 央行于7-9月3次上 年10 月25 日起，上 调存款类金融机构 调节存款利率， 人民币存款准备金 2007年，先后上调 率0.5 个百分点。由 存款利率5次，上 此普通存款类金融 调存款准备金利率 机构将执行 13% 的 8次 存 款 准 备 金 率 标 准．  监管部门及相关银行的知情人士昨天证实，就“第二套房” 的界定，监管层在征询几家大 银行的意见后，确认“以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷 未结清的，再贷款购房则认定为第二套房”。 2007.5.19 2007.6.22 2007.8月 2007.9月 2007.10.13 2007.10月 2007. 4.5 2007.6.5 2007.7月 2007.7.16 2007.9.27 2007.10.3 中国人民银行发 从2007 年4 月 16日 布公告，决定从 2007年6月5日起， 起，上调存款类金 上调存款类金融 融机构人民币存款 机构人民币存款 准备金率0.5个百分 准备金率0.5个百 点。 分点  国家八部委联 手查中国房价 是重点城市; 长章家寿16日表示， 第二套住房首付 不得低于4成，贷 深圳市13个部 深圳将成为开征物 款利率不得低于 门联合开展的 业税的试点城市之 同期贷款利率的 全市房地产市 一。 1.1倍 场秩序专项整 治行动；。  《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，的第三条的规定，商业银行不得发放贷款额度随房产评估价浮动、不指明用途的住房抵押贷款；对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，不得以再评估后的净值为抵押追加贷款。 坚定不移的宏观调控 新政分析 坚定不移的宏观调控 07年政策：以金融政策成主,对市场的影响较大 ?行政手段：新增针对房地产市场二 手房交易及新房营销手法的专项整治 ?金融手段：针对房地产市场，银行开始配合行政手段，紧缩银根，直接针对投资客和多次置业 ?税收政策：将继金融政策后另一项更为长期的增加多次置业与投资成本的“杀手锏”  未来波动因素：开发商行为、 政府政策、金融/税收政策将导致未来市场波动 波动原因1：品牌开发商“低价抛售”行为引起市场多米骨牌效应 波动原因2：相关土地政策和规划导致土地开发加速，未来住宅供应量加大 波动原因3：后续金融/税收政策的出台将加剧市场波动 新政分析 坚定不移的宏观调控 07年以金融政策为主,直接针 对投资客和多次置业,对市场的影响较大。 针对房地产市场，政府短期对金融的手段不会放松， 08年上半年政府调控继续，政策依旧，回暖迹象不明显。  ?新政影响将持续，对房地 产市场影响不容低估； ?淡市之中，仍然存在一批 较理性的投资客会选择在淡 市购房，深圳客户仍然存在一定挖掘潜力。 回归理性，短投转向长投，自住为主 淡市，谁买房？ 1、长期对某一区域关注的人，比如较长时间住在某区，对区域的 典常了型解的，对探该区的房 子在过去几年中价格的变化以及什么样的户型更适合自己了如指 人以换楼为主，兼有 低实践者 改租为买的首次置业者； 2、刚性的首次置业者，这是中国人的特点，买房是为了让自己有安定 ，也是对家庭责任感 的体现。一个购房者这样说：“也许这不是买房子的好时机，却是我需要买房子的时机”，他 们是目前中小户型的主要买家； 3、长期的理性投资者，这里有套股换楼的，有对未来充满信心的，有要对抗通胀的，有要赚 人民币升值的，他们是目前豪宅的主要买家。 他们的特点： 专业——大量看房，从容而