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西南交通大学硕士研究生学位论文 第V页 5．2．1房地产投资风险概述????????????????35 5．2．2项目风险评价与控制?????????????????36 5．3项目风险控制??????????????????????40 5．3．1经济风险的控制??????????????????40 5．3．2政策风险的防范??????????????????．41 5．3．3个别风险的控制??????????????????41 论????????????????????????????????????。42 致 谢????????????????????????????????????。43参考文献????????????????????????????44  西南交通大学硕士研究生学位论文 第17页 表3．1望京地区现售主要楼盘项目调查表 开发商 融科置地 京港集团 北京金冠 北京世纪 城开集团 北京住 北京宝星 达公司 润通公司 公公司 置业公司 融科 望京国际 嘉美风尚 澳洲康都 上京 宝星国际 案名 商业中 国风北京 (宝星园二 橄榄城 中心 二期 新航线 心·朝庭 期) 建面 40万In2 18万m2 13万m2 28万m2 36万m2 25万In2 1 1．5万m2 楼盘类型 普通住宅 精装修 普通住宅 精装修 普通住宅 普通住宅 公寓 公寓 住宅 容积率 2．7 4．2 4 3．98 2．3 3．5 3 小 少量70m2 6种一居户 有42m2一 一居小户 有84m2一 少量43m2 有65-- 户型 一居 型 居 型为主 居 一居 76m2一居 均价 7100 7600 7380 7300 7250 6688 7700 入住日期 2006．12 2007．7 2006．10 2006．82006．5 2007-4 2006．9 薄短板楼 2梯4户l 杜绝二次 多样户型 13200m2坡 4．5万m2会 户l位超大 污染无负 热水 所和商业 项目卖点 菜单式精 水上会所 地景观 落地观景 压供水系 系统 配套24小 装修 性价比 50％绿化 窗 统 时热水 注：表3-1根据作者收集的资料整理 3．2．3．2典型楼盘 (1)融科橄榄城该项目距京顺路和机场高速路仅0．5公里，是一个集高档住宅、公寓和商业的综合体。项目总体规划建设规模为40万平方米，分三期开发。以高品质的纯居住型住宅为主，同时还有部分公寓和商业，主打住宅产品为18层和28层的纯薄短板楼，同时提供菜单式精装修。3万多平方米的商业配套，社区还配有幼儿园和老年公寓，为了增加整个社区的“绿肺’’，单体住宅设计为2-3个单元的形式，楼间距达90米到120米。 (2)澳洲康都紧临两大高尔夫球场，比邻规划中的奥林匹克公园，面积6万多平方米，地下总建筑面积4万多平方米，28700平方米园林，400棵20年成树，定位于“北京首个以家庭的需要为核心，从项目硬件到生活软件，配合全新物业形态统一规划的全功能亲人社区’’，特意规划了80％的CONDO公寓、10％的乐龄公寓和10％的青年公寓三种针对不同类型客户的户型，其中小户型有20余种，使      西南交通大学硕士研究生学位论文 第24页 第4章齐云阁花园项目投资策划 房地产项目开发投资可分为可行性研究、前期、建设和营销四个阶段。可行 性研究阶段要注重开发方案优选，对项目的选址、市场情况、运作方式和赢利可 能进行综合分析。前期阶段的主要工作有立项、申请建设用地规划许可证、获取 使用权、拆迁安置、申请建设工程规划许可证及资金筹集等。建设实施和营销阶 段是项目施工建造和销售实现的时期。房地产住宅项目开发主要包括统一规划社 区、新城市规划社区及散地开发。散地式地块有许多市场优势，如周边竞争者相 对较少，交通方便，社区服务设施比较完善，而且其市场已经存在一即周围社区 的居民，也更便于销售，因此开发投资的风险较少、收益回报稳定。 4．1项目投资策划基础 房地产开发是一个大量资金投放的过程，一旦做出投资决策，资金的投入难 以逆转。因此，在投资策划时，注意把握开发投资的一系列基础性问题，比如土 地取