青岛黄岛宝都地产安子码头项目营销策划报告.docxVIP

第一章 宏观市场 一、国家政策解析 二、城市区域市场 （一）项目所在区域宏观市场国家政策解析 一、政治、经济环境 政治、经济环境的好坏直接影响着国家房地产的发展，我国17大的胜利召开、奥运会的顺利筹备等，极大地维护和促进了社 会的和谐稳定。就房地产行业来说，日前的数起由于政策面影响而产生的波动日渐缓和，行业整体发展趋稳，未来的发展前景十分广阔。在此环境下，房地产企业要分析好市场发展前景，进行很好的市场定位，优化产品组合，主动抢占市场，着力准备迎接新一轮房地产发展高潮的到来。 （一）项目所在区域宏观市场国家政策解析 二、政策环境 1、房地产规划政策 从政策导向来看，国八条提出鼓励普通住房建设，国六条提出鼓励中小套型、中低价位住房建设，并且做出了“90平方米以下住房面积所占比重必须达到70%以上”的硬性规定，同时，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。可以看出，中小套型、中低价位的普通住宅将成为未来住宅开发的主流产品。 （一）项目所在区域宏观市场国家政策解析 2、房地产土地政策 在当前严格保护耕地、严控农用地转性、住宅用地增量受到严格控制的情况下，土地供应趋紧成为不可逆转的趋势。在土地供应方面，国家要求继续严把土地闸门，并将建设用地使用费标准提高了两倍；针对近期房地产市场上出现的囤积土地、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等问题，明确提出要加大对闲置土地的处置力度，切实整治房地产交易环节捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。届时，旧城改造、闲散土地等存量土地的开发将成为重要土地来源。土地供应量会逐步增大。 （一）项目所在区域宏观市场国家政策解析 3、房地产金融政策 ——总述 房地产金融市场日益规范，在宏观调控的大背景下，我国进入了加息通道，房地产行业呈现出银根紧缩的态势。2006—2007年， 国家3次调高银行存款准备金率，2次加息，并加强了对外资投资房地产的规范和限制。目前看来，投资增长过快、货币信贷投放过多、外贸顺差过大等矛盾仍然比较突出，我国流动性过多的状况并没有得到根本改变，经济过热压力仍然比较大，2008年进一步加息、紧缩银根。 （一）项目所在区域宏观市场国家政策解析 2008房地产走向趋势： 紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民币对美元升值四大因素，对2008年中国楼市的供求、成本、购买力和预期已产生重大影响。在“市场的归市场、保障的归保障”的楼市二元管理顺利推进下，将“双紧”政策（紧缩银根、地根）和保障政策不折不扣地执行，2008年房地产市场将在转型中调整前行，使得供求趋于平衡、结构渐趋合理，价格走向平稳，预期转向理性。 （二）项目所在地城市区域市场 青岛－黄岛经济开发区 〉〉〉 1、青岛城市概况 青岛市在全国各省市经济地位处于中上等位置： 副省级政治经济地位，独立领先于山东半岛， 是大山东区域经济龙头 青 岛 黄河流域最大的出海口和信息、金融、货物集散中心 中国知名企业最多城市；中国五大外贸口岸之一；世界集装箱大港十五强 青岛位于多个经济区的结合地带，成为北方地区重要的物资集散中心 优越的自然海湾条件造就天然深水良港，连接欧亚大陆桥的重要交通枢纽 自然风景优美，城市风格独特，拥有丰富的旅游资源 国家历史文化名城、中国国际会议城市 城市产业特征：以物流、外贸、国际交流为主体 2、黄岛经济开发区功能规划示意 3、开发区背景数据分析 3.1、截止到2007年底，常驻人口33万，流动人口27万。 3、开发区背景数据分析 3.2、世界500强企业已有超过50家落户青岛。 3.3、区内有8所高校，其中有：中国石油大学、山东科技大学、青岛理工大学等。 3、开发区背景数据分析 3.4、青岛开发区现已初步形成以现代港口、先进技术、国际贸易、旅游度假为主要特色，集经济技术开发区、旅游度假区和新技术产业开发实验区于一体的现代化国际新城区。 4、开发区城市化率分析 开发区城市化高速发展期特征: ?扩散效应显现——郊区化趋势 ?积聚效应仍然存在 ?城区人口大量增加 ?房地产开发量增加迅速 ?土地供应边缘化 ?地价增长趋势明显  中后期 前期 城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到30％（前期）以上时，城市化进程将呈现快速发展阶段，当城市化水平达到50％以后，城市化进程将进入高速发展期；进入70%以后为平稳发展期。 截至2007年底，开发区城市化率达到50%，开发区处于一个城市发展的中期阶段（高速发展期），各项城市建设速度加快，城区人口扩张，对于房地产需求将会迎来高峰期。 第二章 项目区域供应市场调查分析析 一、周边供应市场场现现状状 二、本项目现状 三、现状对比分析析 开发区各片区示意图 黄 岛 各 片 区 划 分 示 意 图 （一）、周边供应市场现状 从区域图位置来看，本案所处薛家岛片区内，该区