青岛天泰圣罗尼克项目营销思路.docxVIP

实现梦想与荣耀的旅程 天泰圣罗尼克项目营销思路 实现梦想与荣耀的旅程 青岛城市宏观背景解码 提案结构 别墅市场竞争环境分析 东部别墅市场格局透析 区域市场竞争环境分析 圣罗尼克之与天泰 目标客户定位 我们的目标 营销背景分析 产品解读 SWOT分析 整体定位 整体定位升级 项目定位分析 项目形象定位 客户定位 我们的出发点 明确思路 全程营销规划 认识现状 我们怎么做 项目客户渠道 品牌与营销结合的潮式营销推进模式 情景营销 成立圣罗尼克泰瑞豪统坻国际俱乐部 周末试住方案 销售执行 主要爆破点活动助推 现有产品改善 广告推广 品牌发展规划 第二卖场 实现梦想与荣耀的旅程 我们的目标 首攻胜利，全新开盘。 完成年底94套销售任务。 成功打造圣罗尼克项目品牌，预留产品及客户通道，为二期顺利销售打下基础。 扩大天泰品牌的号召力，初步建立天泰品牌在中国地产届举足轻重的战略地位。 实现梦想与荣耀的旅程 我们的出发点 ?营销背景分析 ?项目定位分析 ?营销背景分析 青岛城市宏观背景解码 对项目的宏观/城市背景解码… 理解并掌握“三点布局、一线展开、组团发展，构建国际化城市框架体系”的城市发展战略设想，在 环胶洲湾三点布局基础上，通过规划建设集经济发展、生态观光于一体的滨海公路，将青岛市沿滨海地区整合为五个独具特色的城市发展组团，与中心城区共同构建起大青岛新的城市发展框架。 ?营销背景分析 青岛城市宏观背景解码 产业格局优化调整，城市功能升级扩展 全球化经济格局，国民经济发展演进 青岛再次步入城市扩张时代 营建“现代化国际大城市” “三步走”战略: 第一步,全市国内生产总值在2006年实现翻一番,人均达到4100美元;第二步,到2012年实现翻两番,人均超过7100美元,全面建成小康社会; 第三步,到2020年人均超过1.5万美元,达到世界中等发达国家水平,实现经济建设、城市建设、社会发展、人民生活与人的素质四个方面的现代化,把青岛建设成为经济发达、民主健全、文化繁荣、社会和谐、环境优美、生活富足、特色鲜明的社会主义现代化国际大城市。 ?营销背景分析 青岛城市宏观背景解码 滨海生活圈 对项目的中观/鳌山互动背景解码… 奥运经济和城市功能\产业格局演进，滨海沿线发展速度加快催生滨海生活圈，成就青岛城市居住生活的第一高地 作为与主城区可达性最好的同时也是最早启动旅游地产开发的休闲旅游度假组团，鳌山组团将是驱动和引领青岛新东部城市升级的强力引擎； ——类比与北京之中央别墅区 ?营销背景分析 青岛城市宏观背景解码 新东部发展加速、知名地产商强势进驻 滨海生活圈—鳌山组团 打造青岛人居生活新高地 滨海大道的即将开通 山景、海景、温泉、便捷的交通等得天独厚的资源赋予了鳌山组团腾飞的翅膀。 华鲁游艇、天泰温泉、华威风力发电……等九大项目布局鳌山组 团228亿总投资。 ?营销背景分析 别墅市场竞争环境分析 丰富配套的复合型项目在当前市场环境下，具有相对竞争优势 对于大盘开发与销售而言，针对不同阶段的价格控制和针对自身不同类别产品的互动整合推广至关重要 经过调查，目前青岛人对别墅没有太多印象，从众心理占据突出阵地。 由于对别墅感受不强，因此在广告导向上应侧重感性宣传，着重树立圣罗尼克项目价值形象。 销售环境的完善、社区人文景观的完善对提升项目形象和价格是有利的支持。 经过分析，未来青岛别墅市场产品类型将更加丰富（独栋、联排、双拼、公寓），作为一个旅游城市，休闲度假类的功能性别墅将更加突出。 ?营销背景分析 东部别墅市场格局透析 东部别墅 扁平化、同质化市场格局 竞合与竞争共存 庞大、趋同性的中高端阶层生态圈 产品精细度、硬件创新度的直效博弈 ?营销背景分析 区域市场竞争环境分析 项目价值概念归纳 在对产品亮点进行审视对比之后，我们欣喜地发现： 我们的产品并没有刻意模仿某类风格，在建筑结构上与市场上大部分建筑形态及传统风格别墅建筑完全不一样，是绝对原创的现代建筑！ ?项目定位分析 圣罗尼克之与天泰 明确圣罗尼克必须肩负的使命 定调 集团全国发展战略的第一步，给集团将来的发展之路定性 现金流 快速实现销售，保证一定量的现金流入，减轻财务压力 人流 为项目吸引人气，能聚集一定的长期停留人流 形象 无论是产品外立面还是功能设计都要为整个大盘打造高品质形象 品牌 为开发商树立品牌和口碑，打造良好的永续开发动力 定调 + 现金流 + 人流 + 形象 + 品牌 不仅仅是简单的高价快销 ?项目定位分析 圣罗尼克之与天泰 圣罗尼克项目的战略意义－天泰全面的战略拐点 城市 青岛城市进入飞速发展阶段， 开发战略化 一个崭新的发展契机全面呈现 青岛房地产成为这个发展契机中的亮点。 品牌 前期在天泰城等的经营已经积累了相 品牌全国化 当的品牌力。 在青岛已经被众多消费者认同，形成