青岛中冶城阳项目策划方案含平面.docxVIP

【中冶锦绣城】 项目策划报告 目 录 前言 区域分析 市场分析 开发条件分析 发展定位 总体开发策略及开发模式 营销主题的提出 销售时机的建议 项目物业管理建议 装修建议 项目形象包装建议 收费标准 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 HYPERLINK 1 前言 1.1 工作背景 1.2 报告概要 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 HYPERLINK 1 前言 1.1 工作背景 我司（青岛广德信地产营销企划有限公司）对本项目进行前期策划，希望凭借自身的优势，通过密切的合作，为本项目的总体发展找到方向，并为一系列策略问题找到独到、可行的解决之道。 本次发展策划的工作思路如下图所示： PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 HYPERLINK 根据该工作思路，我们就青岛及城阳城市相关产业、物业及本项 目开发条件进行详尽的前期调查，调查的方式如下： 青岛地区住宅物业的调查 相关物业典型个案研究 本项目地块开发条件调查 相关人士访谈 内容涵盖区位分析、市场研究分析、开发条件分析、发展定位、 总体开发策略及开发模式等几大部分。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 HYPERLINK 1.2 报告概要 ?从区位价值来看 l青岛产业重心西移，大型居住功能区已经开始向北、向西拓展，本项 目在城市向北拓展方向上； l截至2005年城阳有来自韩、日、美、德、加等20多个国家的4000多家 企业。城市经济发展出现了跨越式增长的好势头。 l项目与青岛市区之间，尚有四方区、李沧区等交通价值更优区域，这 些区域居住区发展亦是热点，对本项目青岛市区客户目标构成不容忽视 的竞争； PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 HYPERLINK ?从区域市场环境来看 l住宅物业市场：项目所在片区在售住宅市场较为缺乏综合素质高的大 型居住社区，青岛市内住房价格高企，难以满足购房者消费力有限、对 居住环境要求逐步提高的需求； PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 HYPERLINK ?从开发条件来看 l大尺度、大空间、大环境特性明显； l规模优势，地块整体利于规划布局； l城市规划前景好； l地块利用现状拆迁量小，市政配套设施较为完善。 结合以上三方面，我们考虑本项目的发展战略： PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 HYPERLINK l大型居住社区； 发展商从企业操作可行性和土地价值最大化等角度选择最终的发展战 略。 l基于发展战略考虑，本项目的整体发展理念与定位为 发展理念：理想新社区 整体发展定位：大型住宅社区--青岛·理想生活之城 功能定位：包括生态社区、休闲社区、生活社区、人文社区多功能模 块。 l项目开发模式 根据本项目的定位来看，项目规划开发原则应为--规划整体化、功能复 合化、空间组团化、配套合理化、经营开放化； 项目发展策略则应为综合开发，社区运营。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 HYPERLINK 区域分析 2.1 项目相关区域城市社会经济发展现状及趋势分析 2.2 项目所在区域分析 2.3 项目所在区域道路交通条件分析 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 HYPERLINK 2.1 项目相关区域城市社会经济发展现状及趋势分析 2.1.1 青岛市城市发展布局和结构 青岛市城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城， 环胶州湾沿线为发展组团，形成两点一环的发展态势。主城和辅城规 划为城市相对集中发展的区域，环胶州湾的六个发展组团规划为城市适 度分散发展的区域，形成相对集中与适度分散相结合的城市组织结构 关系。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 HYPERLINK 主城以市南区、市北区、四方区、李沧区、城阳区中心城区 （城阳、流亭）、崂山区中心城区（高科技工业园区）和环崂山的沙子 口、王哥庄、惜福镇、夏庄为主组成。规划建设用地面积192.5平方公 里，实际居住人口230万人，人均建设用地83.7平方米。规划主体功能为 全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；资金流、物资流、信息流 集散中心；集约化现代工业和高科技产业区。 PDF 文件使用 pdfFactory Pro 试用版本创建 HYPERLINK 主城结合行政区划规划为六个分区和四个发展组团，即市南分区、市 北分区、四方分区、李沧分区、高科技工业园分区、城阳中心城区分区和 沙子口组团、王哥庄组团、惜福镇组团、夏庄组团。 辅城以黄岛区中心城区为主组成。规划建设