青岛卓越市北项目开盘前营销方案.docxVIP

卓越市北项目开盘前营销方案 方案导读 竞争格局分析 项目战略定位 营销策略核心 营销目标 策略分解与执行 各阶段工作梳理 竞争格局分析 本体分析 区域市场分析 竞品项目分析 个案深度研究 市场启示 大小地块格局关系 位 形 业 小 置 态 态 结 ?卓越大厦与卓越世纪中心两地块，紧 密相邻，都处于CBD首先开启的东区核 心位置，地理条件优越； ?两地块又同时围绕在万达广场两侧 ?因此，两地块位置属性上具有高度一 致性。  世纪中心 卓越大厦 万达 大小地块格局关系 位 形 业 小 置 态 态 结 从产品形态来看，卓越大厦与卓越世纪中心，一大一小，形态的差异决定了了其诉求点的不同： ?卓越大厦，体量较小，因此在 追求产品快速去化的同时尽可能 ?卓越世纪中心，按照政府规划其主楼将成为CBD区域最高建筑，具备打造地标性项目的条件，适 合于品牌、产品形象的发布和拔升。  卓越大厦经济技术指标 总用地面积 10502.80㎡ 总建筑面积 41349.10㎡ 计容积率建筑面积 31511.40㎡ 写字楼 22312.69㎡ 商业建筑面积 9198.71㎡ 地下建筑面积 9837.70㎡ 规划容积率 3.0 建筑覆盖率 42.43% 建筑层数 26层 用地性质 商服（40使用 权）  卓越世纪中心经济技术指标 总用地面积 29841.3㎡ 总建筑面积 398420㎡ 计容积率建筑面积 319017㎡ 写字楼（230m） 22312.69㎡ 写字楼（100m） 54263㎡ 商务办公 124744㎡ 地上商业建筑面积 30000㎡ 地下商业建筑面积 16100㎡ 规划容积率 10.69 建筑覆盖率 42.43% 用地性质 商服（40使用 权） 大小地块格局关系 位 形 业 小 置 态 态 结 ?一栋24层的纯写字楼?9000㎡的精品商业街  互补+升级大小地块，物业 类型并不矛盾并且相互联系，相互补充，相辅相 。  ?三栋写字楼，其中包含且一栋 甲级写字楼，一栋公寓， ?4万㎡的大型商业中心 ?大型综合体 大小地块格局关系 位 形 业 小 置 态 态 结 小借大影响 在迅速去化的同时，拉升形象，提提高溢价 大借小铺垫 借助小项目提前亮相，为后期推售、招商做准备 从地理位置上：两个项目紧密相连，属性具有同一性； 就形态而言：卓越大厦较世纪中心体量小，而两项目组合则成为CBD区域内最大项目； 就业态而言：卓越大厦物业类型不仅体量小，且种类较单一，档次相对较低；而世纪中心则体量大、业态丰富、定位高。 区域市场分析 发展价值——城市级 ?继香港路、崂山商务区，政府统一规划的新兴商务中心； ?地处城市核心位置，交通 便利、配套成熟，商务氛围浓厚； ?城市继市南香港路一线商 务资源饱和情况下的必然外 溢方向。  本案 发展价值——区域级 发展价值——位置 ?具有统一规划，统一开发标 ?地处市北CBD先期开发 准的现代化集中商务区； 片区的核心位置； ?政策先行，开发节奏快速， ?与CBD片区内唯一已建 目前所有土地均名花有主； 成大型城市综合体万达广 ?规划合理，商业、办公集中。 场一路之隔； 区域市场分析 ?中央商务区出让的地块主要用于建设商务金融设施； ?区域内土地供应较充足，成交活跃，长期来看，项目将面临将为激烈的竞争格局。  市北区2010-2011 土地成交统计 竞品项目分析 ?总体而言，CBD区域内项目众多，竞争格局激烈 ?但从今年的市场情况来看，由于工程和营销节点的差异，区域内今年的产品供应类型主要是公寓、住宅， 使得卓越大厦存在较大的市场机会； ?同时，未来供应的写字楼项目体量都逊于卓越世纪中心，且地标性定位，存在差异化营销的突围点。 项目名称- 产品类型 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 工程动态 2011年推售产品 卓越大厦 写字楼、商业 10502.80 31511.40 地上施工 写字楼商业 卓越世纪中心 公寓 写字楼 商业 29841.3 319017 未启动 无 中海紫御观邸 住宅、公寓 写字楼 商业 43172 247923 地上施工 住宅 山东海洋投资有限公司CBD项目 暂无资料 11966 107696 未启动 无 华仁欧典商苑 住宅 12369 78798 地上施工 住宅 瑞驰投资CBD项目 写字楼 4255 27021 未启动 无 宇恒电器CBD项目 写字楼 6465 36980 未启动 无 欧亚大厦 写字楼 8000 37000 未启动 无 诺德广场 公寓、写字楼 18828 146847 地上施工 公寓 凯景大厦 写字楼、酒店、公寓 68000 250000 未启动 未启动 青房财富中心 写字楼 -- 146300 地基阶段 未启动 对标项目个案深度研究—万达广场 ?A、B栋为公寓居住、办公均可 、