青岛文景园高端大盘项目营销策划报告.docxVIP

文景园营销策划报告 前 言 GC营销的核心步骤就是打造企业的 好产品、好终端、好顾客和好宣传这四个基础， 从而逐步使企业的运转形成一套良性的机制并提高竞争力。 我们为此而不懈努力着！ 我们重点解决的问题 我们是谁 我们在哪 我们要到哪里 我们如何到达 项目信息 市场分析 制定目标 实现目标 问题1： ？ 我们是谁？ 住宅项目 10万总建面 普通高层 板式高层（5栋） 3.99容积率 问题2： ？ 我们在哪里？ ? 我们在中国 ? 我们在青岛 我们在哪里？ ? 我们在魅力崂山 ? 我们在新兴CBD 我们在中国 09 重点指标概况 1、PMI提升，连续4个月超过50%； 2、企业家特别是房地产业企业家信心指数提升； 3、发电量降幅缩小； 4、企业景气指数降幅收窄； 5、PPI、CPI降幅收窄； 6、信贷扩张，年度预计超过8万亿； 7、全国性开工面积、成交面积上升。 我们在中国 国内经济形势判断 政策丰富多样，措施扎实推进（扩投资促销费） 出现积极变化，结果好于预期（宏观指标） 基础尚不稳固，任务还很艰巨（国际形势 信心 结构调整） 关键词：企稳回暖 ? 我们在中国 ? 我们在青岛 我们在哪里？ ? 我们在魅力崂山 ? 我们在新兴CBD 我们在青岛 目前住宅供应总量为59168套，共有7个区域供应超过5000套，崂山区位居第五。 供应套数较4月份亦有较大提升，涨幅为3.7% 关键词： 存量巨大，亦有上升趋势 我们在青岛 青岛市商品房成交走势呈波浪形分布，随国家政策与经济形式阶段性调整。 青岛市成交量于09年一季度达到历史高点，成交逐步回暖。 我们在青岛 从成交面积看，一季度成交情况主要是刚性需求爆发，后续改善型需求将逐步跟进。 我们在青岛 小结： 1、存量巨大，亦有逐步上升的趋势。 2、一季度井喷主要为刚性需求的爆发，后续改善性需求将逐步跟进。 3、房地产市场仍将继续震荡调整，6月份将成为形势明朗与否的关键月份。 07年的疯狂和08年的沉寂状态都将不可再现，市场将度过相当长的较为平稳 的时期。 ? 我们在中国 ? 我们在青岛 我们在哪里？ ? 我们在魅力崂山 ? 我们在新兴CBD 我们在魅力崂山 存量巨大！！ 供应类型 住宅 办公 商业 其他 合计 供应面积 550,638 ㎡ 231,363 ㎡ 101,202 ㎡ 7,565 ㎡ 890768㎡ 所占比例 61.7% 26 11.3 8.5% 供应套数 4723 套 1328 套 176 套 44 套 6271套 所占比例 75% 21.2% 2.8% 0.7% 现有在售项目共33个，08年不本项目同档次物业月均销售套数为23套，项目总 共有563户，按上述月均销售套数，亦需要28个月完成。 我们在魅力崂山 结论： 以100平米以上大户型为主，占总量的49%。 我们在魅力崂山 崂山区成交量走势图 1200 1000 800 600 400 200 0 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 崂山月成交量 实际成交（除政策房） 成交均价 崂山区成交均价走势图 12000 10000 8000 6000 4000 2000 总结： 1、月成交量层面：08年8.9.10月份的销售热潮基本上是依靠政策房，实际成交并不理想。 2、月均价层面：成交均价小幅波动，但09年成交波动并非因为大幅降价。 我们在魅力崂山 800 600 500 400 300 200 100 0 08.4 08.5 08.6 08.7 08.8 08.9 08.10 08.11 08.12 09.1 09.2 09.3 09.4 60㎡以下 60-80㎡ 80-100㎡ 100-120㎡ 120-150㎡ 150-180㎡ 180㎡以上 900 800 700 600 500 400 300 200 100 总结： 1、09年崂山区主要成交区间以120-150大户型为主，08年150以上面积去化受市场环境影响较小。2、09年崂山区主要成交区间以6000-8000价格为主， 08年价格8000以上去化受市场环境影响较小。 我们在魅力崂山 总结： 1、成交量飙升，存量巨大。 2、大面积、高价位产品受宏观经济形势影响较小。 ? 我们在中国 ? 我们在青岛 我们在哪里？ ? 我们在魅力崂山 ? 我们在新兴CBD 我们在新兴CBD 根据崂山区行政区划及房地产属性，可将崂山区分为11个片区，项目位于CBD片区。 (项目位于CBD片区不啤酒城片区交汇处，从片区影响上将项目纳入CBD片区) 浮山前片区 CBD片区 在售项目5个，全部为纯住宅，片区内产品形态较为丰富，主要为小高层，高层 片区主力面积区间为120-150平米，