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西韩项目营销策划案案 青岛泛宇房地产销售代理有限公司 2003年青岛市房地产的各项统计指标标与年的的同期相比都有了相当幅度的提升，表明目目前前的的青青岛岛市市房地产市场仍然保持着高速的发展，市场场处处于于景景气气空空间运行，宏观市场环境较好。房地产开发发投投资资增增势势强强劲，比去年同期增长24.8％，其中住宅仍仍然然是是投投资资的的主要方向，占全部投资的72.7％，是市场场的的绝绝对对主主力。从新开工面积看，各类房屋新开工237237..55万万平平方方米，比去年同期增长31.6％，其中住宅新新开开工工206206..44万平方米，增幅达到38.7％，办公楼和商商业业营营业业用用房房新开工 2 面积有不同程度的下降，分别为0.5万万平平方方米和22.6万平方米，下降87.4％和4..44％％。。通过上述统计数据表明，住宅类物业仍仍然然是是拉动房地产市场的主要力量，特别是住住宅宅类类物业投资力度加大和新开工面积的大幅幅提提升，未来的市场供应量必然加大，市场场竞竞争争程度的加强不可避免。同时，商品房的的销销售售情况较好，与去年同期相比，销售面积积与与销销售价格都有了相当幅度的提升，20033年年一一季季度青岛市房价达到了每平米2639.6元，，是是山山东省房价最高的城市。 3 第二部分 区域房地产市场分析析析 通过对市场数据的宏观分析与统计，，青青岛岛市市房房地地产宏观市场环境良好，现阶段由于竣工面面积积的的减减少少和和市场供需矛盾的突出，房屋销售面积与销销售售价价格格大大幅幅提升，当前青岛市房地产市场存在着供不不应应求求的的现现状，特别是中档价位住宅，市场需求更为为旺旺盛盛。。但但是，随着房地产投资、新开工面积的逐步步放放大大，，未未来来市场的供需结构将发生明显的调整，市场场的的竞竞争争压压力力会进一步加大，特别是随着老城区建设、、改改造造力力度度的的加大，对本案的区域市场将产生一定的冲冲击击。。 5 同时随着青岛市政府关于拆迁法规的的逐逐步步出出台台，，项目所处区域及其周边区域的大量城区改改造造项项目目将将进进入新一轮的房地产开发过程。大体量经济济适适用用房房的的入入市将会使相当多的潜在购房群体进入持币币观观望望的的阶阶段，这对于本案的销售将造成一定程度的的负负面面影影响响。。 6 而且，青岛市的购房者对于小高层这这一一建建筑筑形形态的接受程度仍然较低，这一方面造成了了小小高高层层销销售市场周期的增加，另一方面也使得大体体量量的的小小高高层楼盘陷入到销售瓶颈的泥潭中，对于本本案案而而言言，，小高层的销售面积将超过13万平米，这无无疑疑会会给给项项目的销售带来巨大的压力，项目的销售前前景景不不容容乐乐观。 7 区域个案规划形态表 项目名称 物业类型 规划说明 中南骏景 住宅 规划18层小高层住宅三栋、错开分布，1、2层为商业网 点，会所一处 奥林花园 住宅 规划多层住宅7栋，南北兵营式排列，会所一处 中惠雅园 住宅 规划18层商住楼2栋，1栋一梯三户，1栋一梯四户，地下停 车位 裕龙大厦 商住 规划26层高层银帆型联体商住楼2栋，其中1、2层是多功能 会所 中惠商住楼 商住 规划16层商住楼2栋，错落分布于海尔路东侧 丽海花园（二 住宅 6栋小高层整体开发，其中11层4栋、14层2栋，小区内建有 期） 超市、幼儿园等 世纪华庭 住宅 规划多层18栋、小高层9栋，会所一处 8 区域个案主力房型表 案名 主力房型 主力面积（㎡） 丽海花园（二期） 3房2厅2卫 122—130 裕龙大厦 3房2厅2卫 151.74—154.8 奥林花园 2房2厅2卫 110—124 中南骏景 3房2厅2卫 113.22—119 中惠.雅园 3房2厅2卫 174.66—181.98 世纪华庭 3房2厅2卫 110—138 9 区域个案价格横表 案名 单价区间 平均单价 总价区间 主力总价 （元/㎡） （元/㎡） （万元） （万元） 中南骏景 4500--6400 5450 25.7—116.5 61.7—64.9 丽海花园 3860--5200 4530 31.3—82.7 55.27—58.89 （二期） 中惠.雅园 4500--5900 5200 58.5—123.7 90.8—94.6 奥林花园 4630--6130 5380 41.7—99.3 61 裕龙大厦 5466--8300 6883 83—192.6 108.7 湖光山色 4800起价 温哥华花园 初定4100起（未公开） 世纪华庭 小高层：4500—5400 小高层：5000 50—132.5 59—72.5 明翠雅庭 未公开 10 区域个案去化表 案名/建筑形态 供应量（m2） 去化量 去化率 销售周期 （m2） 单位： （月） 中南骏景（高层） 38037