西安天健时代广场购物中心广告策略方案.docxVIP

天健·时代广场(暂定名) ■ 我们怎么打？ 一、关于商业的推广 第1部分：商业推广定律 第2部分： 商业推广案例 第3部分： 天健第三极推广建议 2 第1部分：商业推广定律 关于商业定律1：业态轨迹 关于商业定律2：置换定律 关于商业定律3：主力店与人气店 关于商业定律4：运营时间 关于商业定律5：租售前提 关于商业定律6：转手调货期 关于商业定律7 ：核心价值 关于Shopping Mall 3 商业定律1：业态轨迹 中国的商业业态，从50年代开始到目前为止，已经经历了5代的发展历程： 第1代商业：传统的老百货商店 * 如：老重庆百货商店； 第2代商业：个体户及商业街 * 如：朝天门服装市场； 第3代商业： Shopping Central名店商业中心 * 如：香港太古城、重庆大都会广场； 第4代商业：大型仓储超市 * 如：沃尔玛、家乐福等； 第5代商业：Shopping Mall * 如：广州天河城（初级形态）； 北京Shopping Mall ( 在建 )； 业态是递进式关系，新的业态具有更强的生命力，新的业态出现将会淘汰旧的业态； 4 商业定律2：置换定律 1、置换定律的前提： * 从90年代开始，中国的商业已经进入了饱和状态发展，整个市场的投资量和购买量相对稳定，甚至投资量的增长速度远大于购买量的增长速度，导致商业出现资产负增长，商业开始出现置换定律的影响； 2、商业置换定律： * 市场商业容量已经处于饱和状态，新的商业形态将取代旧的商业形态，新的1家商场开张，相应必然有旧的1家商场倒闭； 3、置换定律影响意义：* 商业营销的全面启动；以保持新的商业竞争力； 商业准Shopping Mall形态的全面启动；采用更新的业态方式及其变化；以保持活跃的市场竞争力； 5 商业定律3：主力店与人气点 商业定律3：主力店与人气点 1核心点：主力店 * 如联华、华联、 Warlmat、家乐福、百盛、太平洋、王府井 其作为信赖感的象征，一方面带动整个商业的人流量，另一方面给租售实现信任前提； 2核心点：人气店 * 如麦当劳、肯德基、必胜客等等； 人气店最主要的是小、不大，但可以形成非常旺盛的人气； 6 商业定律4：运营时间 [ 商业租赁的3、6、9、12运营时间定律 ]： 3：从开业前提前3个月；进入装修、备伙期； 6：从开业前6个月；进入签约期； 9：从开业前9个月；进入洽谈期； 12：从开业前12个月；进入投资意向考察期； 7 商业定律5：租售前提 商业定律5：租售前提 1、商业招租公司 * 如戴德梁行、美联等等； 主要负责香港及国内的品牌公司招租； 费用方式：成交收钱，2面收； 2、商业管理公司 * 如3M等等； 主要负责商业的统一管理； 8 商业定律6：转手调货期 开业到6个时间，进入转手调货期： 1、根据市场反馈，调整货品的市场接受度； 2、根据商场的形态，调整货品的针对性； 3、根据周边商家的竞争，调整货品的竞争力； 4、如果都不适合，转手经营； 9 商业定律7：核心价值 商铺的价值核心点 1、区位的价值 2、市场的价值 3、品牌的价值 * 商业本身在区位的地位； * 商业业态的独特性 （和其他商业项目的核心区别）及 * 商业主力店及人气所 商业的核心影响力； 商业业态所形成的客流量； 带动的人气量价值； * 可比较周边商铺的租售价值； * 可比较同质业态的价值； * 可比较相同主力店的价值； 10 一、概念的建议 [ 商业观点 ]： * 商业与住宅是完全不同的，住宅是私家的，而商业是开放的；住宅以入伙为节点，而商业以入伙为开始；住宅的目标群是内在的，而商业的目标群是外在的； 由于商业与住宅的不同，形成商业的价值与住宅不同，商业最大的价值在于它的区位市场价值，即商圈的价值概念是最大的； 其次，“时代盛典”不适宜作为商业物业的命名，理由如下： 1）首先是不能突显其作为商业的区域中心的价值意义 2）其次是现命名虽然体现了时尚、现代、规模、气势，可适用于各种大型建筑，但不能突显作为商业物业的特征。 [ 品牌建议 ]： * 商业名称建议修正； 11 二、商业名称建议 原名称：天健第三极 建议名：天健时代广场 [ 支持理由 ] * 城中是整个区域的概念，其价值直接与中天国际商厦、开元商城相同，而中天国际商厦是目前西安南大街商业的典范；开元商城是西安中心商业圈的商业中心；目前都非常热；相类比，我们同样代表小寨的商业中心，未来价值同样非常大； 商业中心在西安的消费者心中，代表的是一种高品味的、高档次的购物场所，如中天国际商厦，所代表的区域唯一性非常强，西安人非常容易接受； Shopping Mall是我们与目前西安商业业态完全不同的地方，为未来的推广预留了非常好的空间，新的概念非常容易成为市场的关注点； 王府井的品牌非常优秀