西安文艺路（何家村）项目整体策划方案.docxVIP

文艺路（何家村）项目整体策划提案 市场分析 项目分析 项目定位 营销推广 市场分析 市场分析部分 宏观政策分析： 宏观政策背景 银行 开发商 消费者 自2007年9月15日起 对项目资本金比例达不到35%项目 新政对贷款购买首套自住房的政策不 上调金融机构人民 对四证不齐、查实有囤地囤房行为的 变。 币存贷款基准利率 企业禁止发放贷款， 对已利用贷款购买住房、又申请购买 27个基点 不接受空置3年以上的商品房作为抵押 第二套（含）以上住房的，贷款首付 自2007年9月25日存 物， 款比例不低于40%，贷款利率不得低于 款准备金率调至 不向开发企业发放专门用于缴交土地 中国人民银行公布的同期同档次基准 12.5% 出让金的贷款，四项措施收缩信贷供 利率的1.1倍 应。 贷款首付款比例和利率水平应随套数 今年2月1日起开展房地产开发企业土 增加提高 地增值税清算，正式向企业征收30%— 不再发放“随房价上涨追加贷款”的 60%不等的土地增值税 住房贷款 人住房公积金贷款利率均上调0.09百 分点。 小结： 1、受新政影响，2008上半年整体房地产市场短时降温，但总体刚性仍然存在； 2、从客户方面，投资客明显受阻，整体持观望态势。 3、2008年房地产投资量明显放缓，成本增加。主要受紧缩银根政策影响。 西安房地产分析 未来三年西安房地产市场增涨依旧,发展格局逐步平衡 1、就全国市场比较而言，从房价水平，投资比例等因素判断，西安是一个相对温和的市 场，长安区呈现异军突起。 2、和国内其他经济发展基本一致的城市比较，西安的房价水平整体上处于比较低位的水 平。 3、西安作为西部经济发展新桥头堡以及经济引擎的作用和地位只会逐渐加强。 4、新城市规划，改善区域需求不平衡状态，城市地产随城市化水平提高有不同程度的发 展。 5、未来能源紧张的局势，将迫使国家加大西部投资，重视西部经济发展，西咸一体化， 关中——天水经济带启动，为区域经济注入活力，人均GDP增加、职工年均工资逐年提高，促使购买力增强，都是区域经济发展的利好消息。 西安市历年GDP增速表： 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 GDP总量（亿 576.39 643.26 733.85 823.5 940.35 1095.87 1265 1450 1653 元） GDP增速(%) 11.60 14.08 12.22 14.19 16.54 15.43 14.62 14 经济总量及增速图： 2000 1500 1000 500 0 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 GDP总量（亿元） GDP增速  GDP和固定资产投资总额和房地产指标中的住宅需求总量以及各种物业需求总量之间存在显著正相关关系，从上图可见，西安 的GDP和固定资产投资总额增长态势良好。预示在未来若干年内西安住宅和办公物业需求旺盛。 西安市历年人均GDP及增速 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 人均GDP（元） 9446 10092 11027 12944 15115 15925 17825 20669 人均GDP增速(%) 6．84 9．26 17．38 16．77 5．36 11．93 15．96 人均GDP增速图 25000 20000 15000 10000 5000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 人均GDP（元） 人均GDP增速(%)  小结：从以上数据中可以得出 西安2008年 人均GDP将增长有所放缓。但增长趋势不可避免。 区域发展之功能定位： 西安文艺路商圈衔接一级商圈 和二级商圈，处于西安中心商业区和二环商业区黄金分割点上。 主要以布艺、家饰、床上用品等的专业商业集群 。  文 昌 门 南 门 环 城 南 路 城堡大酒店 珠江广场 郦景豪庭 省人大 文 南 悦 长安国际 农行 南门国际 艺 城 关 工行 正 北 路 天 万达广场 街 家 伦 中 春 盛 商交 世 秋 世纪龙城 行 行行 友 谊 东 路 建工 爱家超爱家超 长 永 行行 小雁塔 自 宁 白 安馨 由 金 苑 之 国 会 宅 际 北展 摩 国 登 路 际 荣 主 省体 城 场 长安大学 南 二 环 文艺路区域各类物业供需关系： 文艺路各类物业供需关系表现为： 1、住宅供给量增加，过去几年住宅整体价格水平基本呈现平稳增长状态。2007年是全市价格增长最高的几个区域之一。 2、办公类物业竟增主要呈现为两种状态，一种是低端产品的价格战，整体追求低办公成本，另一种是高端产品基于蓝海战略的产品创新。但