西安高科紫薇尚层LOFT项目全程策略提案.docxVIP

紫薇·尚层提案 二零零七年三月 市场篇 市场篇 LOFT产品市场调研结论 市场篇 LOFT产品市场调研结论 1、LOFT产品作为住宅有较好的市场接受度，目前在售项目市场反应皆好；2、目前市场上的LOFT产品大多为中小户型，单层面积集中在50～100m2之间，层高在 5.2m以上； 3、市场上的LOFT产品大多存在开间过小的情况，使室内功能的划分不尽合理； 4、购买的客户群大多为年轻人； 5、客户普遍希望开发商来作夹层，减少后期装修的成本； 6、具有较好公共空间的产品深受客户喜欢，如巧克力公寓的电梯间； 7、客户对LOFT产品的装修较迷茫； 8、目前的产品存在一梯多户的现象，品质较差； 市场篇 LOFT产品建议 1、产品宜采用板式布局，单（北）向走廊，二层南北通透，开间保证4.2m以上，户 型尽量方正，层高5.2m以上； 2、户型面积在50～70m2和80～110m2区间； 3、产品面对年轻客户，符合其生活习惯和喜好； 4、产品尽量短板式，避免一层户数过多，提高产品品质； 5、在营销推广期间，做样板间，向客户提供装修建议，降低客户对产品装修的疑惑； 6、提高公共空间的档次，提升产品的品质感。 产品篇 产品篇 紫葳·尚层项目位于西安市太白南路东侧，丈八路以北，位于高新区二次创业区与原高新区的联结点，是科研教育、国防科技和高新技术产业的集合点。南接新型工业园，北承高新区建成区、西接高新二次创业区CBD、东邻电子工业园。 项目占地84.64亩,代征地28.8亩,净用地55.6亩。用地性质为综合，50年使用年限，现余45年。  一、项目概况 钟 楼 高新区管 委会 本 案 绕城高速 入口  火车 站 产品篇 产品类型 产品定位 写 字 公 楼 寓 可自由分割的平层 商业 LOFT----能办公的住宅 由公寓、写字楼、商业三种物业组成 产品篇 产品配比 写字楼：平层（150～300m2）—————30% 产品组合配比 { 公寓LOFT： （50～100m2）——70% 小商业（1+2层临街独立商铺，2.03万m2） 商业{ 集中大商业（大型生活购物，1.77万m2） 产品篇 商铺用途 底层商铺的用途 大型超市 发廊 便利店 服装店 花店 咖啡屋 面包屋 10000 160 180 500 400 300 50 商业面积共计3.8万平方米 产品篇 商铺用途 产品篇 商铺用途 产品篇 规划总体思路 总体思路 社 性 开 结 区 化 放 合 生 的 性 地 活 产 、 块 品 复 特 形 合 点 态 性 ， 营 与 充 造 个 分 时 性 表 尚 化 现 前 ， 社 卫 以 区 的 个 的 产品篇 分期开发 期 总 ， 体 再 分 开 两 发 期 面 开 超 发 北 ， 边 先 的 开 二 发 期 朝 。 南 面 的 一  规划总体思路 二期开发 一期开发 产品篇 规划总体思路 前卫独特 时尚先锋 大胆的非对称建筑形式，突破千篇一律的横平竖直，在空间关系上强调丰富的变化 产品篇 户型类型 户型A 产品篇 户型类型 户型B 产品篇 户型类型 户型C 户型特点： 1.8.4米和6米柱网空间相互组合，形成4.2米，6米,8.4米不同面积区间LOFT单元， 2.5.6米的两层高的空间，可自由组合变化的魔术空间单元。 进深2米左右的入户花园设计，可作为多功能使用空间。 4.南北通透，单外廊设计，观景大露台。 5.两层均设洗手间 产品篇 产品形象定位 总体形象定位---创意文化时尚概念社区 公寓形象定位—时尚人士的理想家园 写字楼形象定位—前沿产业的聚集地 营销篇 营销篇  销售总目标 快速去化，迅速占领市场 实现三低一高：低成本、低投入、低价格、高收益 营销篇 销售阶段划分 2007年12 月1日 2007年8月 一 2007年4月 1日 2008年2月 19日 一 30日 —2007年11月三个月 2007年7月 30日 30日 四个月 三个月 开盘期 内部认购期 预热期  2008年3月 1日 一 2008年9月 30日 七个月 强销期  2009年4月 2008年10 1日 月1日 一 2009年10月 2009年3月 30日 3日 七个月六个月 尾盘期 持续热销期 销售周期预计30个月（两年半）内清盘。07年4月19日开始诚意登记，8月1日开始内部认购、12月20日开盘、09年10月清盘。 营销篇  推盘策略 推盘策略：分批推盘，控制上市总量、低开高走，拉开价格空间 2008年10月~ 2009年3月 2008年3月~ 2008年9月 第二阶段 办公 借热销之势， 推 2007年4月~ 2008年2月 动办公写字楼销售  第三阶段 商业 利用商业的人气再带动写字楼及剩余房源的销售 第一阶段 公寓 快速占领市场， 掀起购买高潮