西安哈佛时代全程营销方案.docxVIP

项目全程营销策划方案构架 第一部分 第二部分 本体分析 项目物业升级建议 宏观市场研究 区域市场研究 项目核心定位 区域竞盘分析 项目推广定位 市场定位 项目案名及VI展示 客户分析及定位 主要为市场分析数据 主要为产品定位 附件  第三部分 项目营销策略总纲 项目线量机会分析 项目价格定位 项目实现销额预测 开盘前执行概述 费用预估 商业机会初探 销售方式 [本体分析] 区域位置 内城 内环 高新核 心区 二环 唐延路 三环  ?位置：紧邻高新一次开发核心区，高新二次开发核心区、周边发展较为完善，城市居住和高端商务氛围欠佳； ?交通：西临团结南路，道路交通便捷，离唐延路紧一街之隔。 ?配套： ?购物：金鹰国际、世纪金花、易初莲花； ?学校：高新一中、 ?医院：高新医院； ?银行、中国银行、商业银行； ?公园：唐城墙遗址公园。 ?交通：团结南路贯穿南北与唐延路构成主要道路交通网络，出行十分便利； ? 、 、市等配套，生活便利度高； ?环境：项目周边唐城墙遗址公园、整体居住环境较好； ?商务：高新二次开发核心区域、国家级软件园鼎立支撑、创意产业聚集。 稀缺地段，准成熟高端商务生活区 基础指标+产品 本项目产品分类： 公寓户型 户型面积区间 面积（平米） 套数 小2居 60-70平米为主 约10080 约168 - 总计 —— 约5.4万 1232 办公户型 户型面积区间 面积（平米） 套数 产品 241-271 69200 约200 总计 —— 69200 约200 商业户型 面积（平米） 酒店户型 面积（平米） 产品 30000 产品 18695 总计 30000 总计 18695  主要经济技术指标： ?规划总用地：2.626万平米 ?容积率：6.8 ?总建筑面积：22.06万平米 ?公寓建筑面积：5.61万平米 ?商务楼建筑面积：6.92万平米 ?底层商业面积：3.00万平米 ?地下室建筑面积：4.86万平米 ?绿化率：34.6% ?用地年限：40年 适中规模、高容积率；以小户型公寓+写字楼+商业及酒店产品的城市综合体 本体属性定位 项目区位 高新二次开发核心区，周边逐渐成熟，具备一定商务居住氛围 西临团结南路，东畔唐延路，道路交通便捷 区域交通 配套条件 周边配套较为齐全，唐长城遗址公园畔 基础指标 适中规模，高容积率，商住用地 项目属性定位： 城市稀缺地段、高端准成熟商务生活区内、适中规模、高容积率、综合质素优越精品商务特区 [目标及核心问题界定 ] 2012年我们的任务： 1 2012年8月前，实现回款额1亿！ 基本销售额达到2 亿！！！ 2 实现整盘均价公寓8000元/平米！ 写字楼近10000元/平米 目标解析： 2012年8月之前，实现销售额2亿！ 3个月实现销售额2亿，即每月实现销售额约7000万！ VS 市场现状 均价 销售成绩 CROSS万象汇 8000元/平米 都市之窗 8500元/平米  每月实现不足1000万 豪装公寓，持续认筹不力 3个月实现销售额2个亿的目标在当前市场现状下基本无法实现 但随着市场回暖 在正常市场下也极具挑战！ 核心问题：如何以8000元/平米、10000元/平米的高价格预期实现快速销售？ [宏观市场分析] 宏观经济分析 西安楼市销量“金九银十”下跌四成市场销售进入“冰冻期” “金九”楼市销售低迷房企谨慎推货 月西安商品房市场供量下跌 72.85% 金九银十不复存在，楼市转入“冰冻期” 宏观经济分析 10 月，西安商品房40 指数为1269 点，较上月下滑8 点。目前，上海、北京房 价已呈现出了实质性下跌的态势，而西安房地产市场上却依旧以促销、让利为主旋律，尽管低价开盘项目数量有所增多，但是价格的实质性松动仍未出现。在楼市调控政策不放松及金融市场持续收紧下，必将迫使房企进行价格调整，房价出现拐点已至。 楼市调控政策不放松及金融市场持续收紧，房价拐点已至 典型案例分析 价格：项目报价由8500 持续上调，至5 月保持稳定，而成交价则基本保持平稳走势； 销售量：楼盘销售处于尾盘期，销量总体表现为下行走势，尤其是7 月后，成 交量呈现较大幅度 回落态势； 典型案例分析 价格：一二期产品定位差异，但二期价格有下调趋势；销售量：限购下销售量低位； 典型案例分析 价格：报价持续上升，成交价自7 月份后持续回落；销售量：7 月份后持续下行 现状小结： 月结束后，西安楼市传统“金九银十”彻底泡汤，商品房市场销量缩水严重，目前，国家对楼市调控依旧未表明态度，部分银行首套房贷利率的上调，也映射出其信贷能力的衰减，部分开发商资金周转已十分困难，房地产市场企业兼并、破产的现象已逐渐露出了苗头。楼市拐点已至。 但同样出现的社会问题也愈演愈烈，此类调控究竟合适能够结束，房产市场春天何在？ 未