西部泰华城项目裙楼商业及塔楼部分可行性论证方案.docxVIP

谨呈：山东世纪泰华集团 西部泰华城项目 裙楼商业及塔楼部分可行性论证方案 2010年2月 2009中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.48亿） 1 目录 现状剖析 2 contents 弱势区域的房地产开发与成 核心问题构建 3 熟区域的开发有何区别？ 解决策略 4 幻灯片 2 U1 删去明确 USER, 2010-2-6 项目综合体发展愿景 对于企业： 打造泰华综合体样板巩固泰华在潍坊综合体开发领域的地位形成可以复制的综合体开发及运营模式 对于城市： 缔造潍城区域核心、潍坊商业次中心 打造潍城对外展示的窗口和名片提升潍城城市功能和城市形象 对于项目： 成功实现项目开发运营 3 终极目标 保证项目的绝对成功 而非风险成功！ 现实目标 1、整体快速销售，以回现为第一目标 2、在住宅迅速出货，确保资金安全的情况下，3层商业裙楼、27层塔楼、2条商业街实现项目的最大化开发收益 4 1 目录 现状剖析 2 contents 弱势区域的房地产开发与成 核心问题构建 3 熟区域的开发有何区别？ 解决策略 4 5 地块现状 ——项目周边路网发达，交通便利。周边的交通系统能够为项目的商业带来一定的人流。 ——周边教育设施较完善，但是商业、餐饮、娱乐等配套设施匮乏，为项目开发商业中心提供了先决条件。 ——项目地块整体居住条件良好，局部区域容易受到沿街商业和道路交 通噪音的影响。 交通条件良好 项目界定 生活配套匮乏 城市近郊综合体开发项目 6 1 目录 现状剖析 2 contents 弱势区域的房地产开发与成 核心问题构建 3 熟区域的开发有何区别？ 解决策略 4 7 客户要求、约束条件、企业背景 ? 要保证项目的绝对成功 ? 项目的酒店物业不用考虑 客户要求 ? 希望项目树立潍坊综合体项目操作的典范 住宅、商业裙楼及塔楼的外立面目前已经确定，只考虑内 约束条件 部结构的调整 企业背景 ? 泰华城是世纪泰华集团在潍城区的第一个项目，且为含住宅、 酒店、商业等多种物业的综合体项目。 8 本次报告涉及的三个核心问题及分解如下 三层商业裙楼的定位？ 潍坊市场存在哪些商业机会？ 针对项目所在区域的现状，商业裙楼的发展方向？ 沿东风街的住宅底商和项目中部的南北商业街适合做什么？ 核心 问题 东风街住宅底商适合的定位？ 界定 项目中部南北商业街适合的定位？ 东风街住宅底商及商业街的产品建议？ 项目27层塔楼部分适宜做什么产品？ 是否适合做公寓产品？ 是否适合做写字楼产品? 现有产品如何调整才能适应快速销售的要求？  核心 问题 分解 9 1 目录 现状剖析 2 contents 弱势区域的房地产开发与成 核心问题构建 3 熟区域的开发有何区别？ 解决策略 4 10 解决核心问题1 项目三层商业裙楼部分除大卖场外如何定位，产品如何规划？ 11 三层商业裙楼的定位 潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研 潍坊市专业市场调研 裙楼物业发展方向判定 裙楼商业市场定位 产品建议 12 潍坊商业市场现状分析 潍坊目前存在的两大商圈，老中 百商圈和新华路 商业带商圈。城市西部暂无较集 中的商业物业聚集地。  老中百 商圈 潍坊目前存在的两大商圈，老中百商圈和新华路商业带商圈。老中百商圈一个是传统的市级商业中心，辐射范围涵盖市区大部分地区；新兴的新华路商圈目前来看主要服务范围在奎文及高新区，主要位于新华路两侧区域。潍坊其他区域尚未有集中的商业中心，部分地区的商业仅仅为社区商业。 城市西部暂无较集中的商业物业聚集地。 13 潍坊在售商业项目分析 选取标准：项 目周边无大型商 业项目，因此选取鲁发名城的社区商业配套及奎文区在售商业项 目进行比较分析 。  鲁发名城 万兴隆广场 V1广场 五道庙商业街新天地购物广场 中亚商贸城 14 潍坊在售商业项目分析 项目名称 项目总建面 商业性质 商业总建面 面积划分 商铺规划 新天地购物广 单店建筑面积150 三层，单层16670平米左 18万平方米 5万平米 。一 . ， 、 场 平米左右 三层4.8米 单店以39平米的 万兴隆广场 7万平方米 高层住宅底商 4万平米 沿街底商为主；中 沿街三层 央广场约909平米 V1广场 8万平方米 纯商业 8万平米 地下一层内街15- 地下一层56000平米；畔 20平米单铺 船型近1500平米 中亚商贸城 13万平方米 高层公寓商业 6万平米 单店建面103平米 地上三层，地下一层 鲁发名城 近100万平 社区配套，底 4万平米 30-70平米 层高4.2米 方米 商和沿街商业 五道庙商业街 70万平米 商业街 40万平米 未定 未定 ?潍坊在售大型商业市场多是与住宅搭配销售，以底商形式出现； ?单铺面积主要为100—200㎡； ?社区配套型商铺