西安首席城市综合体赛高街区整合营销方案.docxVIP

项目分析 项目定位 PART 1 区域市场 区域市场 中心商务区初现雏形，经开区地产开发进入快速上升通道期 政经焦点 开发洼地  新一轮投资建设高潮即将来临，区域投资力度急剧加大，以市府建设和地铁的修建作为节点标志，经开区域建设进入加速发展期，中心商务大区初现雏形 区域交通条件的改善以及城市副中心建设对商业、金融、娱乐、地产开发等的有效吸附，使得该区域成为西安最 具发展和增值潜力的投资和地产洼地，一线品牌开发商如绿地、经发地产等相继逐鹿经开 区域市场 产业人口客户激增，产业化引发需求多样化 产业影响 需求多样  经开区制造产业集群初现规模，陕重汽、中钢、中集 等大型实力企业先后进驻经开区，相关配套企业随后跟进，产业人口成为未来几年的不可忽视的客户增量 招商引资的大力增强，入住经开企业加速增多，包括未来几年区域建设力度的加大，居住和商业及办公需求剧增，对于住宅、办公用房、配套商业设施等需求加大 区域市场 ， 质化的风火轮 政策环境 国六条、土地增值税、物权法等相关政策法规的 出台，抬高了开发门槛和难度，减少了开发的实际收益，房地产开始追求精细化和规范化 市场竞争 未央大道沿线因城市规划的要求，大都为综合性 项目，功能接近，同质化竞争激烈，在产品功能 ， 区域市场 场外四张牌：地铁、市府、新入企业团购、多种开发合作 重大事件 产业规划  地铁2号线开工在即,市政府新址建设紧锣密鼓准备中，所引发的商机和建设大蛋糕全国瞩目，地 产企业同样也关注：地铁商机分布强弱如何影响功能定位， 西安产业布局调整,土地价值利用合理化, 06年07年企业迁移执行力度大大加强,较多城内和二环沿线企业、中小实力企业搬迁入经开区工业园区, 为区域经济发展和人气聚集奠定基础，产业迁移引起的企业团购和商务、办公、日常消费的突增、 PART 2 地段分析 地段分析 项目地块 迎宾大道  项目地块位于 经开区建设最为完善的未央大道上， 南北贯通，交通便 利、经济氛围要远领先于文景路，朱 宏路等干道，投资建设最为密集，城市形象相对优美。 交通：经开中心第一线 地段分析 成熟建设区 项目地块 二期发展地区  综合功能潜力很强，目前未央路沿线凤一路到凤 四路区段建设基本成型，而张家堡周边主要为市政府新址及相关公用建筑的规划区域，凤五路成为下一轮投资的热点区域 北郊由线状开发向面状开发过渡 地段分析 项目地块 地铁2号线途经项目地块，周边地块由于规划及土 地价格等原因，都会修建商业物业。北郊现在商业物业类型单一，项目地块所处区域必将成为北郊的商业核心地段。 潜力发展地区 未央大道建设热点递增段 地段分析 黄金十字，未来北郊商业核心区 规划要求项目及周边地块全部为 商业用地 地铁站带来的人流及地铁和商业 凤城七路形成的住宅核心区 凤城一路至四路的成熟区域  雅荷地产征地 项目地块 流拍地块 长庆地产征地 PART 3 产品分析 产品分析 高密度，高容积率住宅，室外公共空间（绿化面积，小区景观较差） 45X45米的三角形公共绿地，供B，C座500多户居民使用， 小了点 商场的卸货通道，停车场通道，消防通道，此处为公共空间，老人，孩子无法进行 娱乐，休闲功能使用 其他 购 15% 办公 买 12% 意 图 投资 22%  自住 51% 产品分析 高密度，高容积率住宅，室外公共空间（绿化面积，小区景观较差） 购 买 意 图  其他 自住 15% 办公 51% 12% 投资 22%  9% 户 17% 38%一室 型 两室 选 三室 择 其他 36% 20-25岁 10% 5% 17% 26-30岁 13% 31-35岁 36-40岁 41-45岁 22% 46-50岁 14% 51岁以上 19% 客户年龄分布统计 产品分析 纯南向住宅较少，纯北户，纯西户住宅较多，临街住宅较多，尤其是三室户，可能会产生一定的抗性 置 业 次 数  3% 3% BC座 沿街 沿街 两室 三室 合计 21% 套数 528 104 112 264 . . 73% 一次 两次 三次 多次 配 19% 15% 安防的设置 19% 生活便利 套 价格 选 项目体量 择 景观 11% 商业街 5% 18% 物业管理 客户对于户型的选择 3% 2% 2% 8% 20% 13% 9% 14% 14% 8% 7% 户型总体认可度较高，但客户选择偏差性较大！ 2% 41% 集 合 体 57% 非常认可 一般认可 不认可 类 无所谓 商业类型 公寓类型5% 25% 商业类型 型 9% 选 办公类型 办公类型 16% 择 公寓类型 住宅类型 无所谓 45% 楼 21% 49% A座 号 B座 选 C座 择 30% 16% 12% 项 21% 地段 目 16% 商业步行街 认 沃尔玛超市 7% 公