虹口区四川北路#地块可行性研究报告.docxVIP

虹口区四川北路 81#地块 可行性研究报告 1 目 录 第一章 项目概况 1 第二章 市场分析 2 第三章 开发设想 5 第四章 开发进度 9 第五章 投资估算 10 第六章 初步结论及建议 12 附件： 1、 项目总平面图 2、 项目竞争楼盘汇总表 3、 商业售价定位表 4、 竞争楼盘位置图 2 第一章 项 目 概 况 1.1 项目背景 虹口区四川北路 81 号地块主要由两个部分组成，即占地约 10 亩 的上海市虹口区第二工人俱乐部（以下简称二俱）和占地约 30 亩的居 民及工厂、学校、医院、商店等用地。根据上海市和虹口区的规划， 二俱以外地块的改造已经列入虹口区新一轮旧区改造的计划。 1.2 地块及周边现状 该地块位于上海市虹口区四川北路以西、东宝兴路以北、宝源路以东、俞泾浦以南。地块总占地面积 27700 平方米，约合 41.5 亩，地块沿四川北路长约 110 米，沿东宝兴路长约 240 米。地块中除有第二工人俱乐部、企业 2 家及 1 所小学外，其余为约 800 户居民，大部分属于危棚简屋。 该地块位于虹口区中南部，周边交通便捷，南北向有四川路、四平路通往外滩及市区方向，此外，地块西侧为轨道交通明珠线，且东宝兴路站即在地块西侧 50 米处，周围公交线路有轻轨明珠线、18 路、 21 路、101 路、47 路等。地块紧靠上海市知名商业街四川路，商业设施齐备，地块南侧约 100 米处将规划虹口区大型公共绿地。地块 1 公里范围内分布有：福德百货、东宝百货、上海七百、多伦路文化名人街等，周边商业、学校、超市、医院等设施齐全。 3 第二章 市 场 分 析 2.1 宏观市场分析 今年上半年房地产二级市场内销商品房预售保持较高的增长势 头，据上海市房地产交易中心统计，今年上半年，商品房预售面积较 去年同期增长 26.3％，内销商品房批准预售面积和实际销售面积之比 从去年同期的１：０.9４上升到今年的１：１.56，供求关系的开始转 变，出现供不应求的局面。 表 1. 2001 年 1-6 月上海市房地产市场数据汇总 2001 年 1-6 月 2000 年 1-6 月 同比增长 房地产开发投资额 2445258 万元 1986468 23.1％ 内销商品房土地出让面积 209785 2173072 -90.3％ 可建建筑面积 515272 4114188 -87.5％ 商品房新开工面积 9089660 7876680 15.4％ 商品房竣工面积 4298042 3095774 38.8％ 已登记商品房预售面积 7730990 6120268 26.3％ 已登记的存量房买卖面积 6190892 3130836 97.7％ 根据中房上海指数办公室 2001 年 5 月份调查，上海房地产市场近 期持续保持价升量增的火爆局面。5 月份中房上海综合指数为 730 点， 比 2000 年 5 月上涨 12%。年初因住房预售标准的提高而减少的新开楼 盘数量，在近两个月已恢复去年水平，而售价提升水平已从过去局部 区域全面扩散到全市城域，房价稳中趋升将成为市场主要倾向。 随着本市房地产运作不断深化，在发展商不断创新开发理念和全 面提高居住质量的推动下，上海房地产已进入一个新的历史发展阶段。 有关人士预测，上海房地产业将会进入长期繁荣发展的新阶段。 2.2 区域市场分析 虹口区是上海苏州河以北传统的住宅区域和商业区域。整个区 4 域呈狭长状，与杨浦、宝山、闸北和黄浦相临，隔江相望浦东新区，可谓地理位置优越。区域内贯穿高架、轻轨，交通便利。凭借浓厚的历史底蕴，优越的地理位置，以及四川北路商业街的兴旺，一直以 来在北部居民心目中，虹口区是理想的居住地，尤其是宝山、闸北 以及杨浦的居民。 根据统计数据，2001 年一季度虹口区平均成交价为 4281 元／平 方米，较上季度大涨 395 元／平米。 本项目位于虹口传统的房产热点区域四川路沿线，该区域以虹口 公园、四川北路为中心，向外辐射至欧阳路、同心路、水电路、大连 路。因文化、商业基础较好，一直以来都是投资开发的热点区域， 近期，借助四川路成熟的商业和轻轨的开通，该区域楼盘的价位和品 质更上一层楼，房价顺势上涨至 4500-6000 元/平方米。附近楼盘有 精武大厦、荣欣大厦、虹叶花苑等,一般楼盘定位于中高档。 周边未来几年内竞争项目将主要来自与该地块南部 500 米处大型 公共绿地周边的项目，据从虹口区计委处获悉，该绿地周边将由上海 明佳房产开发一 25 万平米的住宅小区，而且合同谈判也基本完成。预 计明佳房产会在此建造豪宅社区，预期销售均价会在 7000 元/平米以 上，该项目因大环境优于本地块，未来将是本地块最具竞争的项目。 2.3 周边竞争楼盘分析 （1） 精武大厦 该项目位于东宝兴路已北，四川北路以