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虹梅商务楼 服务式办公项目 可行性报告  上海城开经纪有限公司 综合业务部 2012.5.17 0 Project Analyse Optimize Marketing 市场环境 竞品分布 本案情况 财务测算 目录 Contents 2 0 Project Analyse Optimize Marketing 市场环境 竞品分布 本案情况 财务测算 目录 Contents 3 2011.5-2012.4上海全市办公市场成交情况 综合2011年5月至2012年4月一年的数据显示，上海全市办公成交面积起伏较大，传统的3月、5 月、8月、9月依然是量 价高峰，9月后进入“熊市”，春节后又有新一轮的涨幅 上海全市办公成交面积起伏较大 3、5、8、9月是量价高峰 全市情况 4 项目名称 区域 板块 成交面积 成交套数 成交均价 中山广场三期 长宁 内长宁板块 100812 357 28084 中铁中环时代广场 闸北 彭浦、永和板块 63104 167 18569 隆宇国际商务广场 闸北 不夜城板块 54197 187 35829 沪东财富国际广场 杨浦 五角场板块 50401 288 25557 嘉瑞国际广场(SOHO世纪大道) 浦东 陆家嘴板块 42540 174 42434 绿地丰翔新城 宝山 祁连板块 39588 596 11038 上海国际客运中心（B块） 虹口 北外滩板块 34506 24 60288 绿地滨江国际中心（上海绿地中心） 徐汇 龙华板块 31935 182 54929 国浩长风城 普陀 长风板块 29107 13 20455 凉城地区中心商办住宅，社区购物中心 虹口 凉城板块 28350 154 15600 01  从成交排名前十项目 来看，除中山广场、嘉瑞国际等个别项目外，其余均不是传统意义上 的CBD版块，说明消费者趋于理性，沪上众多 的“城市副中心”蕴 含着一定的发展空间 成交排名 5 +全市的甲级写字 楼分布于沪上6大 CBD板块，2012 年第一季度上海 甲级办公楼租金 稳中有升，环比 1.2%， 上涨 同 比上涨11.4% 热租区域 6 月份 成交面积 成交均价 月份 成交面积 成交均价 （㎡） （元/㎡） （㎡） （元/㎡） 11.4 9996 27974 11.10 2279 23896 11.5 10166 17616 11.11 5811 25732 11.6 7302 25356 11.12 2358 21305 11.7 5198 30329 12.1 1917 22554 11.8 10764 20588 12.2 212 21785 11.9 6582 33666 12.3 1128 26137  市场分析 一年来，闵行全区办公成交面积仅4、8两月突破1万㎡，同均价呈反比，进 入12年以来成交量大幅下降，价格逐步回升 成交排名居前的几个项目中，宁谷商务大厦、财富108等以小户型、精装交付，价格相对较高，其余基本在20000元/㎡左 右徘徊 市场情况-售（闵行办公） 7 闵行成交价排名前十项目 市场分析 总体看来，闵行全区缺乏高质 量、高单价的商办项目。按12年1季度浦西甲级写字楼平均成 交单价9.1元/㎡·天的参数来看均属中低品质，主要价格段集中于2.4-3元/㎡·天 区域市场中，标准写字楼配比占56.7%，为主要比重，园区及创意地产项目占较大比例， 为22.5%，其余服务式办公、酒店上盖项目等为补足部分，共计20%左右 市场情况-租（闵行办公） 8 0 Project Analyse Optimize Marketing 市场环境 竞品分布 本案情况 财务测算 目录 Contents 9 钱江商务广场 新漕河泾大厦 明申商务广场 虹梅商厦 南方休闲广场商务大厦 绿地蓝海 莲花国际广场 竞品分布（传统分布） 区域 项目 办公等级 12年1季度成交价格 主力面积 物业管理费 出租率 （元/㎡/天） （㎡） （元/月） （％） 新漕河泾大厦 乙级 2.0-3.5 201-264 20 90 漕河泾 明申商务广场 乙级 2.0-2.7 192-255 18 95 钱江商务广场 乙级 2.4-3.5 160-350 12 90 南方休闲广场商务大厦 乙级 2.6-3.8 130-342 9.8 90