龙湖青岛白沙河项目策略研讨与推广思路.docxVIP

2009年12月14日，龙湖竞得青岛城阳区白沙河地块 龙湖进入的城市数量已增至10个 环渤海区域聚焦战略再进一步 青岛，龙湖来了 2010年，将是青岛别墅地产的龙湖年 基于龙湖的的领先实力 从昭示一个新的秩序 到行业、阶层乃至社会的众望所归 值得期待 目录 Contents —我们的落脚点 （区位分析） ?城阳概述 ?项目区位分析 2—我们的邻居 （竞品项目分析） 整体市场分析 区域竞争项目分析 本案价值体系 3—我们的主人 （客群分析） 他们是谁 去哪里找 —生活开始了 （策略核心） ?青岛整体市场扫描 ?区域、板块、市场分析 5—推广动作 （推广动作） 推广目标 推广阶段划分 分阶段推广动作 PART 1—我们的落脚点 市场分析 项目区位 青 岛  城 阳 ?区域配套 ?城阳区基础设施完备，道路、供电、供水、供热、供气、通讯、排污管线等各项设施日臻完善，可充分满足生产、生活需要 ?城阳区拥有4所全日制大学， 拥有5所中等职业技术学校和 69个科研院所 ?拥有国货、大润发、利群、家佳源、乐天、特易购、麦德龙等多家综合超市、购物中心，以及分布广泛的便利店、连锁 店 ?区域前景 ?从青岛规划图上可以看出城阳在未来的发展前景； ?处于主城和次城区之间，即城市的延伸区，区域城市属性已定。 ?青岛市“环湾保护、拥湾发展”和临空经济区发展的核心区域 ?山东半岛蓝色经济示范区的重点区域 ?城市交通网络 ?飞机、铁路、公路的立体交通网络 ?青岛北站、M1线 ?距青岛市政府28公里，车程25分钟 ?环胶州高速打破城阳的郊区瓶颈 ?区域产业 ?城阳打造先进制造业基地。高速列车、汽车制造和精密机械、电子信息、新材料、空港等五大产业链产值占达到61%以上。 ?在现代服务业领域，着力打造出青岛北部商贸商务中心。 ?拥有日本伊藤忠、丹麦马士基集装箱、 美国泰科、 韩国LG等31家世界500强企业以及韩国世正乐器等108年出口过 千万美元企业。 ?区域景观 ?白沙河、墨水河、洪江河在该区域汇流入海，具有不可再生的自然景观优势。 ?总投资一亿余元的城阳区白 沙河下游综合治理工程已开工，工程建成后，不仅能提高机场周边的防洪、排涝功能，还将把白沙河打造成为岛城最大的景观河。 区域劣势 ?自然资源相比崂山区域较弱 区域自然景观尚无法与崂山区域相比 ?生活配套相对市区较弱 距青岛市政府28公里，车程25分钟 ?居住心理价值较低 郊区的心理短期内将存在的 ?自然景观的污染 白沙河、海岸的污染造成较低的心理感受 区域优势 交通优越 多维路网，距青岛市政府28公里，车程20分钟，城市第一居所属性形成 政策扶持 是青岛市“环湾保护、拥湾发展”和临空经济区发展的核心区域 是打造山东半岛蓝色经济示范区的重点区域 高新区产业拉动 优势的区域互补，与高新区交通联系便捷 自然景观优势 白沙河、墨水河、洪江河在该区域汇流入海 城市生活配套健全 城阳成熟的生活配套能满足现代生活需要 结论： 以政府规划导向为契机，强化交通价值形成的城市属性，两大实力开发商的进驻，新开发区域的价值洼地属性，重新打造区域的形象价值，是区域突破的重点 PART 2—我们的邻居 竞品分析 ?青岛别墅格局分析 崂山板块 1、青岛最好的地段，背山面海 门槛高，难进场 2、富豪生活场，总价门槛是600万 即墨板块 自然环境优势突出 1、温泉资源、山坡景观 距离市区较远 2、度假型、适合养生 惜福镇板块 1、崂山余脉 生活配套不足 相对崂山板块性价比高 2、崂山水库 流亭板块 1、白沙河流域及沿海生态优势 第一居所别墅区 交通便利 2、紧邻胶州湾高速 城市机动性更强 本案区位分析 区域成熟度低： 地处流亭板块为新兴性别墅板块，仅有卓越蔚蓝项目 环境资源较弱： 虽然依海临河，但环境不佳 区域心理价值低： 青岛人认为流亭是农村、化工厂 第一居所别墅板块： 25分钟高速赋予项目的城市属性 区域发展利好： 城阳高新区的发展给后市产品增值带来利好 结论： 区位交通便利的城市属性，第一居所的要素新兴板块的的价值洼地属性将是本案在板块竞争中的最大机会点城阳高新区的发展是也是重要城市化机会点 竞争板块定位： 从青岛整体别墅格局分析对比，我 们将竞争板块直接锁定惜福镇板块 即墨：芭东小镇 ?惜福镇板块依托山水资源，在 银盛泰-德郡 青岛传统的自然属性心理价值 上优于本案； 100福国际山庄 ?两个板块在距离市区的距离相 差无几，但环胶州湾高速最大 卓越-蔚蓝群岛 化的助力了本案； 百通=香溪庭院 ?在没有价格优势的情况下，惜福镇板块将对流亭板块形成最 大竞争； 流亭板块的价值塑造成功与否，是本案营销的关键 本案板块价值定位： 借力环胶州高速及政府政策导向，重塑区域地位及形象 青岛城市别墅板块 价值洼地板块 青岛CVD 竞品项目 百