祥腾财富广场商业项目营销策划报告.docxVIP

谨呈：上海中冶祥腾投资有限公司 弱势市场下非刚需办公产品营销方案 —— 认知 扫描 占位 企划 执行 1、宏观经济认知 1、出售型办公市 1、客户定位 1、推广策略 1、推案策略 2、办公楼市场认知 场扫描 2、项目定位 2、企划方案 2、销售策略 2、出租型办公市 3、项目认知 场扫描 3、价格定位 3、品牌整合建议 3、销售执行 4、产品建议 认知 经济现状认知 全球陷入经济危机 美国：次贷危机，经济衰 国内：经济增速放缓 上海：部分经济指标负增 退 长 关键词： 受“次贷危机”影响，美国国家经济研究局于12月1日正式确认，美国在2007年12月已经陷入衰退，西欧和日本等经济体也不同程度的陷入衰退之中。 受国内外环境的影响，我国宏观经济将进入周期下行区间，“经济增长大幅放缓”与“通胀压力抬头” 成为该区间的总体特征，保增长成为当前经济政策的着力点。 上海市2008年四季度各月的经济发展多项重要指标，如工业生产总值、增加值，地方财政收入、对外贸易等都出现负增长，甚至呈现两位数负增长局面 。 办公楼市场认知 全市出售型办公市场供求状况 2005－2008年全市出售型办公物业供求情况 从07年底至今，全市出售型办公市场总体呈功大于求的态势，出售型办公市场形势不容乐观 办公楼市场认知 全市办公租赁市场 上海甲级办公楼实际租金和增长率 以上海甲级办公楼租金为代表，截至4季度末，市场租金较上季度大幅下调21.6％，完全抵消了2008年前三季度的涨幅； 在租金全面下跌的情况下，静安、浦东和徐汇的季度跌幅均超过20％。 办公物业租金大幅下滑 办公楼市场认知 全市办公租赁市场 次级商务区 错位竞争，次级商务区承 接原传统商务区客户对低 传统商务区 租金的需求 租金阶梯，次级商务区是 外区和外地进驻上海的中 小企业首选  次级商务区逐步崛起 ?案例1：全球领先的快递邮政服务公司TNT中国总部最大的部门销售部从广东路上 的世界贸易大厦搬至虹桥临空工业园； ?案例2：香港精品机械有限公司从兆丰环球大厦搬至中环内的东方环球企业中心。 部分企业撤出高档办公区域以控制成本，次级商务区逐步崛起 办公楼市场总结 结论1：  宏观经济不景气，办公类非刚性需求产品的销 售市场不容乐观 部分企业撤出高档办公区域以控制成本，次结论2： 级商务区逐步崛起 项目认知 区位属性 中环南北高架交接口，属二级地段，周边配套齐全，工厂林立 彭浦新村 北郊站 凉城新村 城大建材市场、城大灯具城 本案 大润发 中环 百安居 彭浦机器厂 汇众汽车厂 四方锅炉厂 锦荣国际大酒店（四星 上级海）马戏城 闸北体育场 大宁国际社区 大宁国际商业中 心 大宁福朋喜来登大酒店（五星级） 内环  关键词： 二级地段、中环核心区 项目认知 区位属性 北郊物流园区 市北工业园区 东方环球企业中心 本案 大宁商业 文化中心  共和新路沿线已初步形成了多个重点商务和产业园区，商务氛围初显 产业特色 规模 知名企业 占地面积约 市北工业园区 业 为1.26平方 科勒、中铁 公里 占地面积约 . - 公里 东方环球企业 大型企业总 总建筑面积 协通集团 中心 部 21万平方米 占地面积 上海多媒体谷 高端多媒体 560亩，建 SMG 产业 筑面积80余 万平方米 大宁商业文化 区域商业中 占地0.87平 伊莱克斯、 心、现代服 中心 方公里 埃森哲 务业 关键词： 产业支撑、商务氛围 项目认知 交通 本案 快速通道：汶水路（中环）、共和 新路（南北高架），并有多个上下匝道 汶水路 地铁：步行至1号线汶水路站5分钟 公交线路：周边25条地面公交线路，公交枢纽（规划中）紧邻本案 交通配套：400个车位的P+R系统 1号线 关键词： 中环正中央 地铁1号线 P+R 南北高架 项目认知 产品 立面品质较好，层高5.4米，空中花园 主要指标 占地面积 2.74万平方米 容积率 2. 0 建筑面积 5.48万平方米 其中，办公 3.89万平方米 办公层高 5.4米 车位 442个 建筑风格 ART DECO 关键词： ART DECO 5.4米层高 空中花园 项目认知 面积段 目前分割面积适合100人以下的中小型 面阶段（建面） 套数 比例 面积 比例 110-150 104 45% 12728 33% 150-200 88 38% 14896 39% 200-250 7 3% 1563 4% 250-300 32 14% 8673 22% 350-400 2 1% 764 2% 总计 233 100% 38624 100% 主力建筑面积在110-300平方米，5.4层高、 框架结构，有更多 LOFT形式，按写字楼4-6人/平方米推算， 灵活分割的可能性 目前的分割面积适合100人以下的中小型公 司