湖南邵阳魏源东郡项目营销策划提报.docxVIP

谨呈：邵阳佳利房地产开发有限公司 魏源东郡项目营销策划提报 【策划解决的问题】 通过策划，可以解决以下问题： 1、找到项目的战略高度 高度决定影响力。一个项目如果找不到自身的战略高度，那么这个项目就会沦落为普通项目。我们在策划上，会为项目找到一个战略高度，奠定项目的战略地位。 2、确定项目的开发方向 项目应该开发成什么样的项目，才能实现利润最大化？项目的业态应该如何组合？ 我们将根据项目自身情况及对邵阳市场的调研，为项目确定一个最科学的开发方向，进行最佳的业态组合。 3、发现市场空白点 通过对市场的调研，在邵阳市场找到一个全析的市场空白，然后填补这项空白。 2 4、构建项目主题 通过策划，我们将为京都世纪创建一个至少在邵阳甚至全国独一无二的主题，走差异化路线，并且奠定连锁开发的基础。 5．制作特色产品 我们将为项目 项目作出在邵阳市所没有但又为市场所接受的全新产品，包括户型设计、园林景观、道路系统、楼盘建筑风格、配套设施等。至少在产品上，推出创新性产品。 6、构建营销推广体系 经过策划，我们将为项目设计一套融新闻炒作、广告宣传、小道消息传播三位一体的市场营销体系，并导入标准化营销管理体系。 3 邵阳市场调查与分析 4 邵阳宏观市场调查总结分析 根据政府统计年报数据调查分析，易和观点: 项目区域面积不大、人口数量相对较少，一定程度上限制了房地产市场的发展。 邵阳市的人均GDP、全市财政收入以及居民收入等都比普通的地级城市低了一段距离，居民恩格尔系数较高，这一定程度上限制了居民的购房消费能力。按房地产市场发展水平理论，当城市人均国民生产总值达到800-1300美元的时候，房地产市场处于快速发展阶段，在800美元以下，则处在房地产萌芽状态，由此看来，邵阳市房地产市场进入发展阶段。 邵阳市的固定资产投资增长速度较快。固定资产的投资带来城市面积的扩大及人口数量的增加。同时，也便利了外来经济的成长，这一定程度上促进了区域房地产市场的发展。 邵阳的城市发展布局正在成型，为经济发展奠定了良好的框架蓝图。从经济规律来看，邵阳的房地产春天尚未真正到来，可以预期，未来不远，邵阳的房地将将迎来一个高速成长期。邵阳虽然相对落后，但正因为落后，才隐藏着许多商机。 5 1、房地产整体开发水平很低，高品质楼盘几乎为零。 邵阳房地产市场调查总结分析 邵阳市房地产发展特征 邵阳市房地产市场起步较晚，商品房市场整体发育不够完善，房地产市场存在以下几个较为明显的特征： 1、房地产整体开发水平很低，高品质楼盘几乎为零。 2、上升亩的大盘没有，上百亩的盘极少，数十亩楼盘四处开花。 3、邵阳房地产市场缺乏宣传推广的主流媒体，楼盘信息传达效率低。 4、市场提供的产品主要以140m2左右大户型为主，90 m2以下小户型供应量极少。 5、邵阳市房地产市场整体呈现出不温不火的局面。 6、邵阳市场住宅产品供应量远远大于商业用房供应量，邵阳市商业地产从应量少。 7、邵阳市现有购房客户主要以外来人群为主，市区外区域购房消费人群已渐渐成为邵阳市购房主力军。 8、邵阳市各楼盘呈现营销推广手段单一，销售技巧和服务意识不强等特点。 9、多层项目被普遍接受，小高层项目很容易接受，高层项目市场接受度不高。 邵阳市场发展格局梳理 根据对邵阳房地产市场的观察，到目前为止，邵阳房地产市场基本处于平分秋色的局面，市场上没有形成领导品牌，也没有领军企业。开发模式和营销模式类似、开发规模相当、产品品质不相上下……各品牌之间陷于同质化 竞争。 板块名称 区域代表楼盘 区域特点 城南板块（火车站站前 青城国际、和盛·中央公园、金豪华府、盛世嘉园、凯 新火车南站的投入运营，带动了城南板块房地产市场 的迅速升温，该板块是目前邵阳地区住宅楼盘最集中的区 开发区） 轩花园、南星花园、香儒雅庭、金泉凯旋城 域。 位于大祥区西部，未来行政中心，资江河环绕而过， 城西板块 江南世家、华夏田园、汇福郦城、联都国际、晶美花 景观资源较好。良好的居住环境、易于规划的地理条件、 园、雅境·水映名城 土地的集中供应等利好条伯都使得该区域成为了未来邵阳 地区住宅楼盘最集中的区域。 城东板块（邵水河以 福星·御景苑、海洋明珠、雍翠豪苑、富达城市山林 位于东城核心区域，人民广场是邵阳市最大的广场， 东） 周边配套成熟，交通便利，但土地存量极其有限。 市府板块 宝庆星都（府邸）、德苑大夏、城南帝景、东方明珠 周边配套成熟，机关事业单位多设立于此。土地供应 最极少。 城北新区板块（资江以 状元府邸、丽景湾、地王大厦、北江豪庭、江北明珠 位于北塔区内，同样属于开发新区，由于距离中心城 北） 市较远，本身配套不够完善，因此市场平淡。 佘湖新城板块 规划中 未来土地供应量大。现正在修建区域主干道，房地产 市场前景可观。 7 1、无领导品牌：邵阳房地产尚