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让一杯咖啡的时间，成为一个成功的开始！ 1 房地产资料大全 谨呈：中谷房地产开发公司 【价值挖掘与展示】】 体验营销在蜀山名筑中的应用 广州市世联房地产咨询有限公司 2004/02/26 2 房地产资料大全 目标导向行动 在2005年春节前完成总货量的90％销售资金回笼预算：人民币1.8亿元实现销售均价约5000元/m2 3 房地产资料大全 营销执行报告…… 目标下的背景 目标下的战略 目标下的行动  市场大势 竞争分析 客户分析 项目分析 4 房地产资料大全 目 标 下 的 背 景  市 场 大 势 ?价升量增，市场进入高速发展期； 2003年住宅价格上涨10% 2003年1-11月，住宅销售同比增涨60% ?别墅市场,快速上升； 5 房地产资料大全 目 标 下 的 背 景  2004别墅大战一触即发 市 柏景湾逸湖居 场 0.22万㎡ 供应量猛增 大 金色池塘 琥珀山庄片区 蜀山片区最集中 势 和庄 5万㎡ 3万㎡ TOHO大量面市 ！ 碧海山庄 级 升 0.43万㎡ 剧 大蜀山片区 急 华府竹丝苑 竞 7.2万㎡ 争 维多利亚 经济开发区 2.7万㎡ 碧湖云溪 片区 4.7万㎡ 已浮出水面的项目供应量已达22万㎡，1200套；尚不包括潜在竞争。 6 中管网房地产频www道. 房地产资料大全 目 标 下 的 背 景  【2004年合肥别墅主要竞争项目】 市 场 项目 规模 户型面积 价格 销售情况 大 约70套， 联排别墅 4300-4400元/㎡ 积累1年,开盘4个月,销售约 势 和庄 1.7万㎡ 190-280㎡ 40 套 联排别墅约10套 联排别墅:280㎡ 4600元/㎡ 缓慢,月均1-3套 碧海山庄 叠式别墅约8套 叠式别墅:220㎡ (送一间40㎡房) 约0.43万㎡ 柏景湾.逸湖居 约10套 叠式别墅 5600元/㎡ 二期销售放缓,开盘5个月, 二期 约0.22万㎡ 254-383㎡ 销售约15套 联排别墅50套 一期基本售完 碧湖云溪二期 双联别墅36套 未确定 预计 二期未推出 叠式别墅134套 联排4000元/㎡ 约4.7万㎡ 华府.竹丝苑 约390套 叠式别墅 2700元/㎡ 一期开盘2个月销售约20% 7.2万㎡ 170-220㎡ 维多利亚 2.7万㎡ 独体别墅 5600元/㎡ 销售基本停滞 金色池塘二期 5万㎡ 叠式别墅为主 预计 未开盘 具体面积未定 3800-4000元/㎡ 【2004年合肥别墅潜在竞争项目】 维也纳森林别墅、本项目西面别墅项目、邮电物业大蜀山别墅项目、柏景湾四期高档住宅、其它住宅项目中包含的别墅…… 7 房地产资料大全 目 标 下 的 背 景  市 场 市场分析结论 大 势 – 高端产品消化速度明显减缓，市场承接力减弱。 – 置业者追求成熟方便，停留于生活型需求。 – 经济型别墅大量出现，迎合市场、产品雷同。 8 房地产资料大全 竞 争 分 析 目 标 下 的 背 景  【金色池塘】 产品：一般 地理位置差，交通极不方便。190 ㎡叠式别墅，产品尚可，但缺乏冲击力，没有豪宅气质。 价格：3500元/ ㎡ 营销：力度大 大T型广告牌、营销中心包装到位，示范园林、样板房全面展示，保安服务服务热情周到、报版轰炸。 销售：市场追捧 一期推出20套别墅早已售完（包括样板房），多层住宅销售火爆。二期拟更改规划，以别墅为主，推售面积计划5万㎡ 9 房地产资料大全 竞 争 分 析 目 标 下 的 背 景  【柏景湾逸湖居】 产品：较好 地处成熟片区，配套完善。户型设计有亮点，小区人工湖、绿化已完工。 价格：5600元/ ㎡ 营销：虎头蛇尾 一期以活动主要，老总亲自做推介。营销力度大。二期未作主题推广，希望通过普通住宅销售带动别墅销售。 销售：一期快速消化，二期销售缓慢 一期40套，推出即售50%。二期推出6个月，销售40% 10 房地产资料大全 竞 争 分 析 目 标 下 的 背 景  【和庄】 产品：较好 追求中式风格的别墅感觉，在风格与功能的协调上比较成功，即有别墅空间感，也具备了中式古典风格特征。 价格：4300元/ ㎡ 营销：方向错误 执着于以产品优势打动客户，一味强调文化品味。营销上不断失误（长达1年积累期、不主动与客户联系、价格与销控一成不变……） 销售：销售较慢 积累一年，开盘4个月，销售不超过40套。近期开始通过现场活动吸引客户，卖场人气明显有所增强。 11 房地产资料大全 竞 争 分 析 目 标 下 的 背 景  【碧海山庄】 产品：较差 280 ㎡ 联排别，空间凌乱，从外立面到内部空间都缺乏竞争力。 价格：4600元/ ㎡ 营销：不重视 销售工作停留在最初级阶段，通过报版吸引客户上门，无营销中心包装，无现场展示，客户步行（或自已开车