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City Integrated Residential Services MARCH 2007 1 上海青浦徐泾XXXX项目合作文件 （技术部分） 戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司 泛城（中国）综合住宅服务 2007年3月 City Integrated Residential Services 2 本阶段工作要点 宏观经济与房地产市场 项目总体定位 项目产品建议 City Integrated Residential Services 3 1 宏观经济与房地产市场 City Integrated Residential Services 4 1.1 青浦社会经济发展概况 青浦地处上海市西郊，太湖下游，黄浦江上游。东与 闵行区毗邻，南与松江区、金山区及浙江嘉善县接壤，西连江苏省吴江、昆山两市，北与嘉定区相接。 ? 青浦全区土地总面积669.77平方公里，占上海市总面积的十分之一。境内辖有上海市最大的淡水湖泊— —淀山湖。徐泾位于青浦区的东南部，与闵行、松江接壤。 City Integrated Residential Services 5 1.1 青浦社会经济发展概 况 2006年青浦区实现地区生产总值358.4亿元，比上年增长17%。全区农业、工业和服务业三次产业比重为2.2:62.9:34.9。 青浦产业集聚明显，有现代纺织、精密机械、信息电子和印刷传媒四大支柱产业及文体类（休闲）用品制造特色产业。“4+1＂主导产业2006年实 现产值483 . 7亿元，占全区规模产值比重 . 。青浦工业园区及其配套区完 57 8% 配套区完 成规模产值465.6亿元，占全区规模产值55.6%，比上年增长36.3%。 年末全区常住人口75 . 9万人，户籍人口45 . 6万人，自然增长率0 . 014%。 2006年全区城镇职工年平均工资26,420元，比上年增长10.3%，城镇居民年人均可支配收入17,106元。 City Integrated Residential Services 6 1.2 青浦房地产市场 1.2.1 商品住宅市场分析 2006－2007年青浦住宅市场供求及均价变化 数据来源：泛城资源中心 City Integrated Residential Services 7 1.2 青浦房地产市场 1.2.1 商品住宅市场分析 2006年，尽管受宏观调控政策影响，但青浦住宅市场需求仍有所增加， 全年的批准预售和登记预售面积分别为83.18万平方米和86.22万平方米，其中批准预售面积较2005年下跌31.5％，登记预售面积较2005年上升8.4％。 均价从2月的最低点3,910元/平方米上升至5月的9,161元/平方米，动迁配 套房的成交成为均价变化的重要因素；随后三个月由于受宏观调控政策影响，均价逐步走低，但自8月起均价处小幅波动状态。全年均价为6,970元/平方米，较2005年上升3.6％。 City Integrated Residential Services 8 1.2 青浦房地产市场 1.2.2 公寓市场分析 2006－2007年青浦公寓市场供求及均价变化 2006年，青浦区全年公寓的批准预售和登记预售面积分别为57.75万平方米和56.45万平方米，其中批准预售面积较2005年下跌38％，登记预售面积较2005年上升5.5％。  面积 （万平方米）  14 批准预售面积 登记预售面积 均价 6,000 12 5,000 10 4,000 8 3,000 6 2,000 4 1,000 2 0 0 2006 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2007 2  均价（元/平方米） 均价从2月的最低点2,722元/平方米上升至6月的4,162元/平方 数据来源：泛城资源中心 米，随后两个月由于受宏观调控政策影响，均价开始走低，但从8月起又逐步回升。全年均价为3,656元/平方米，较2005年下跌14.4％。 City Integrated Residential Services 9 1.3 徐泾土地出让情况 、 （单位：万平方米） 50 50% 40 40% 30 30% 20 20% 10 10% 0 0% 2004 2005 2006 土地面积 可建面积 徐泾土地面积占比 徐泾可建面积占比 数据来源：泛城资源中心 泛城观点：近年来徐泾住宅用地出让面积有所波动，但可建面积不断上升，土地面积和可建面积在青浦全区所占比例也在波动中上升。图列四项指标都在2006达到近三年的新高，说明无论徐泾住宅开发的绝对量还是其在青浦占比都将迎来一个增加过程。 City Integrated Residential Services 10 1.3 徐泾土地出让情况 2006年徐泾镇成交住宅用地列表 序号 地块