世联地产：.无锡蠡湖一号商业街定位和商业规设计建议.docxVIP

世联研究案例 蠡 湖 商业街定位和商业规划设计建议 一 2018-3-22 本报告是严格保密的。 商业街开发目标 1、商业街的开发实现利润最大化； 2、是一条有特色的商业街，有人气，入驻商家经营情况良好，产生很好的社会效应； 3、商业街的成功开发，为阳光房产的品牌带来提升和增值； 4、做为蠡湖新城内副中心区级商业街； 本报告是严格保密的。 2 1 2 3 战略选择与定位 4 客户构成分析 5 成功案例借鉴 6 物业发展建议 本报告是严格保密的。 3 无锡的经济与商业发展现状有足够的空间 宏观数据 供新项目发展 无锡有主要商 圈11个，覆盖46 条特色商业街， 多数为自然形成， 缺乏整体规划意 10 2 6 识，对市场变化 5 3 1 7 适应性差 9 4 11 8 1.6 1.4 1 .2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0  无锡城市居民人均可支配收入 1.3588 1.1647 0.8603 0.9454 0.9988 6 099 149 166 8 . 0 . . 2000 2001 2002 2003 2004 城市居民人均可支配收入 同比增长 （万元） 资料来源：无锡市统计局网  资料来源：无锡主要商业街调查报告 无锡市近5年来城市居民的生活水平日渐提高，消费力逐日提升； 2002年，无锡市的恩格尔系数已经达到0.39，居民生活属于富裕型，除 了具有最基本的温饱需求，也产生了对高层次精神文化消费的需要 本报告是严格保密的。 4 46条商业街综合与特色各占一半，综合街 商业分析 感觉杂乱，特色街没有主题，特色不足 无锡的46条商业街基本可分为3类：中心区综合街、副中心区综合街、特色商 业街； 特色商业街以餐饮、休闲、服饰、建材为多； 只有五爱路、北大街集餐饮、休闲于一体，但商家 档次一般，排布也较杂； 目前的商业不足以满足无锡市民对高档休闲及高层 次精神文化生活的需求 资料来源：无锡主要商业街调查报告  46条商业街分类 中心区综合街 副中心区综合街 特色商业街 特色 复兴路 中南路 新生路 餐饮 红星路 石门路 青石路 餐饮 永乐路 湖滨路 梁青路 餐饮 南禅寺步行街 通惠西路 五爱路 餐饮、休闲 南长街 上马墩路 北大街 餐饮、休闲 塘南路 惠河路 梁溪路 餐饮、服饰 中山路 广瑞路 人民中路 服饰、休闲 春申路 建筑路 崇宁路 服饰、休闲 永丰路 凤翔路 健康路 服饰、休闲 清扬路 学前东路 后西溪 服饰 县前东街 通运路 服饰 县前西街 振新路 服饰 人民东路 学前街 文化 人民西路 数码 长江路 公司 旺庄路 公司 锡沪路 建材 长江北路 建材 金城路 建材 青祁路 建材 盛岸路 建材 江海东路 汽车 苏锡路 汽车 本报告是严格保密的。 5 餐饮、零售占主导，满足居民日常生活；休闲、文化类商业缺少 餐饮 休闲娱乐 艺术品 服饰 饰品 珠宝 烟酒食品 医药保健 金融 公司 其他 空置 合计 南禅寺步行街 56 6 12 61 32 8 0 11 0 0 26 0 212 北大街 15 6 0 3 0 0 0 5 8 3 14 6 60 青石路 42 9 4 38 17 0 36 8 2 0 45 10 211 113 21 16 102 49 8 36 24 10 3 85 16 483 这三条街的功能配比中，餐饮、服饰、饰品的数量分别排在了前三位，总数占到一半以上 休闲、文化类商业数量很少，总 数只占一成不到，难以完全满足市民高层次文化生活需要  3% 餐饮、休闲 20% 28% 服饰、礼品 医药、食品 12% 其他 空置 37% 无锡目前的商业还是以餐饮、服饰等为主，分别在30%左右，居民生活配套占15%左右，其余在25%左右。 资料来源：无锡主要商业街调查报告 本报告是严格保密的。 6 目前商业低档为主；高档商业缺乏，市场留白 在无锡，不论市区、市郊都缺少高档商 高 档 这正是我们可以进入的空白点 低 目前的商业较多为自然形成，缺少合理 ， 趋强 副中心综合街 中心综合街 特色商业街 本报告是严格保密的。 7 传统行业占市场主要分额，文化、娱乐类稀缺 零售业 百货商店、超级市场、服饰店 58.55% 市场最大占有者 、专卖店、日用杂货店等 饮食业 餐馆、食品店、点心店、等 13.20% 服务业 美容美发店、医疗保健、其他 12.16% 各类服务 市场次要占有者 商务金融 商品展示、银行证券、商务办 9.70% 公等 娱乐消遣 酒吧、电影院、俱乐部、游戏 3.80% 城等 市场稀缺者 文化交流 画廊、剧场、高级酒店等 2.80% 无锡目前商业市场中所缺乏的娱乐、文化类商业正是我们可以进入的空白点 资料来源：无锡主要商业街调查报告 本报告是严格保密的。 8 失败项目问题多多，建筑、规划、管理