上海中天左岸城市综合体项目二期营销思路销售推广方案.docxVIP

中天·左岸二期营销思路 形象回归 价值树立 项目 市场 客户 分析 分析 分析 策略导出 营销攻略 产品 展示 推广 推售 攻略 攻略 攻略 攻略 形象回归 形象 从外滩回归左岸 形象 【外滩的字典意义】 中国最早的国际窗口，世界舞台。 与世界各国文化有关，与世界各国时尚潮流有关。 【外滩的众说纷纭】 1、外滩是上海的。 2、外滩是繁华的。 3、外滩象征着财富。 4、外滩是世界各国在中国的集体 。 5、外滩是开放的，属于世界，属于所有人。 形象 回归 【他是一个城市综合体】 1、铜陵路与沿河路十字路口处，囊括合肥最中心的城市资源配套；2、从商业、写字楼、公寓、住宅，多种城市资源得以呈现；3、投资者、创业群、商务群等多种城市高端人群汇集。 外滩财富——外滩商务——外滩资产思考：外滩形象是否适合住宅推广？ 形象 回归 【左岸定义】 通常指法国首都巴黎在塞纳河左岸的部分。 “左岸”已经成为一笔文化遗产、一种象征、一个符号、一个时髦的形容词。 【左岸印象】 1、左岸是安静的。 2、左岸是优雅的。 3、左岸追求浪漫的小资汇集地。 4、左岸拥有雅致的氛围。 思考：左岸形象是否合适住宅推广？ 繁华与优雅邂逅 本次报告结构 形象回归 价值树立 项目 市场 客户 分析 分析 分析 策略导出 营销攻略 产品 展示 推广 推售 攻略 攻略 攻略 攻略 项目 分析 优越的外部环境——繁华与宁静并存 地段交通 ——环线] ?距南一环约500米，地段优越 ?紧邻铜陵路及高架，交通便捷 生态环境 ——水岸] ?天然活水景观河---南淝河 ?45亩滨河公园---中天左岸公园 生活配套 ——成熟] ?项目自身商业配套 ?重点中小学学区 ?市中心完善的生活配套 项目 分析 稍有缺陷的内部规划 ——多一分喧嚣 少一分宁静 [ 建筑 ——] ?ARTDECO建筑风格时尚优雅 [ 规划 ——] ?开放式小区，物业难以管理，安全感和私密性较低?商住结合布局，环境嘈杂?无景观园林，小区品质降低 ?临一线河景，部分单元景观价值较高 项目 分析 3/4#楼户型分析 128平米三房两厅 128平米三房两厅 107平米两房两厅 107平米两房两厅 ?户型方正，分区合理，尺度宽松，赠送面积较少 ?享一线河景，为住宅标杆产品 项目 分析  5#楼户型分析 111平米三房两厅 111平米三房两厅 99平米三房两厅 99平米三房两厅 主卧室 朝南 ?实用三房设计，户型紧凑，面积适中 ?居住舒适度较差，为住宅现金流产品 项目 6#楼户型分析 分析 101平米两房两厅 101平米两房两厅 主卧室 100平米三房两厅 100平米三房两厅 朝南 ?中间实用三房设计，户型紧凑 ?端头101平两房户型面积偏大，户型滞销可能性较大 ?居住舒适度较差，为住宅现金流产品 项目 分析 项目户型为两房小三房刚需户型和三房改善型住房 类型 面积（㎡） 户型数量 户型分布 户型比 3#、4# 107 各56套 每层两户，处 各 大两房 于楼层的中间 12.28% 3#、4# 128 各56套 每层两户，处 各 . 大三房 于楼层的两边 每层两边为110 ， . 为99㎡户型 6#大两房 101 56套 每层两户，处 12.28% 于楼层的两边 6#小三房 100 56套 每层两户，处 各 于楼层的中间 12.28% 顶层均为三室 共8套 处于中间位置 1.75% ?两房共计168套，面积均在100㎡左右，其主要客户群应以刚需为主 ； ?三房共计288套，面积从100㎡到128㎡，刚需实用小三房（112套） 和改善型舒适大三房。 项目 分析 项目分析总结： 地段优越、交通便捷、配套完善、环境稀缺，拥有繁华与宁 静并存的外部环境； 项目规划存在一些不足，内部环境嘈杂大于宁静； 户型设计中规中矩，面积偏大，赠送面积较少，部分端头户型朝南面较少； 中大户型占比较多，在营销上应着重考虑 思考：对于不足我们如何改进？ 本次报告结构 形象回归 价值树立 项目 市场 客户 分析 分析 分析 策略导出 营销攻略 产品 展示 推广 推售 攻略 攻略 攻略 攻略 市场 分析  限购下的政策应对 价值应对VS信心不足 产品 形象 全面升华 ， 提升功能 活动塑品牌 营销突围 增加附加值 提升服务，做好老带新 目标 提高上门量 提高成交率 达成销售目标 市场 分析 1 淮矿和平盛世 现阶段其小户型均售完，剩余房源为132、136、142平米的大户型，销售 均价7500元/平米，总价高且剩余房源的可选性不大，对本项目的刚需型住房不构成竞争，与本项目的大户型的竞争也很小。 2 蓝鼎星河府 其项目还剩400套左右房源，目前98平米的户型已经售完，120-200平米户型，6000元/平米起价，均价6600元/平米左右。首期和第二期开盘的目前仅