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石龙佳兆业商业部分 定位规划报告 二零零七年四月 目 录 第一部分 市场分析 ? 第三部分 项目定位 ? 东莞经济环境分析  ? 项目商业定位 ?  东莞总体商业概述  ? 项目目标商家建议 ? 石龙镇商业分析  ? 项目建筑建议 ? 石龙镇消费分析  ? 项目销售建议 第二部分 项目分析 项目概况及优劣势分析 项目周边市场分析 项目周边市场分析结论 第一部分——市场分析 东莞经济环境分析 东莞市国内生产总值变化图 600 （亿元） 355.5 412.78 487.97 东莞城乡居民人均储蓄存款余额 400 205.63 变化图（元） 44561 200 64.62 2000年 0 40866 1999年 1990年 1995年 1998年 1999年 2000年 35878 1998年 15447 1995年 3018 1990年 0 10000 20000 30000 40000 50000 东莞总体经济发展良好！国内生产总值稳步上升，人均可支配收入持续增长； 小结 ? 居民的生活消费已达到富裕水平。居民对商业及其服务业的消费要求正进入由 量变到质变的阶段，对消费环境良好，中高档消费场所存在着迫切的需求。 东莞总体商业氛围概述 东莞市城市化进程促使大型商业项目井喷，近两年商业总体供应量超过200万平方米，市场消化难度大； 东莞日常消费力状况不足以支撑巨大的商业体量运转； 东莞城区及各镇区商业各自为政，商业辐射面狭窄； 未来商业供应量的持续加大，市场竞争更为激烈，商户资源不足； 东莞人对商铺投资需求强，商铺市场面对的主要客户群体是投资者。 ?消费市场不足，商业消化对象集中 小结 ?项目的开发、营销、经营面临着激烈的竞争市场。 ?特色型/主题型商业将会成为东莞商业的发展方向 石龙镇总体经济概况 全国排名第19位的经济强镇 总面积：10.38平方公里 户籍人口和常住人口共15万多人，旅居海外的华侨和港澳同胞有2万多人，人口密度 达1.5万人/平方米公里; 信息产业和商业贸易是石龙的两大支柱产业；全镇现有企业逾千家，规模较大的工厂 200 ， 100 ; 2005年地区生产总值34.93亿元 ，居民人均收入为2.4万元; 石龙镇北靠广州，南临深圳，毗邻香港，距广州69公里，深圳78公里，历来都是东江水运的重要港口 。 ?石龙经济实力在整个东莞市中居于前列，是周边数个镇的商业中心。 小结 ?石龙人口密度高，个人收入高，总体消费力紧追广州、深圳。 城市区位/石龙与周边镇区的关系 石碣： 、 外向型经济发展强劲、 民营经济也得到了长 足的发展。 北部片区中心镇 石排： 园区经济发展方兴未艾、大 力发展特色农业、古迹众多、 旅游业具有发展潜力。 茶山： 经济基础差，发展势头好、 明确发展方向，产业结构调 整、历史悠久，旅游业有较 好的发展前景。 ?形成了一个中心、三箭齐发的局面；小结 ?经济发展速度快，发展潜力大； ?外向型经济的加速；特色经济蓬勃发展； 经济分析/人均GDP分析 石龙与东莞人均GDP比较（单位：元） 80000 71328 70000 60158 53924 60000 43401 41452 48054 50000 37700 35874 东莞 40000 石龙 30000 20000 10000 0 2001年 2002年 2003年 2004年 石龙人均GPD低于东莞市平均水平，处于整个东莞市镇区中游水平；但人均GDP保持稳步增长，增长率稳定在12-20%，说明石龙镇的经济发展较稳健。 经济分析/各项人民币存款分析 石龙与东莞人均各项人民币存款额比较（单位：元） 160000 152057 133793 140000 114617 120000 95586 93379 97064 100000 81598 73916 东莞 80000 60000 石龙 40000 20000 0 2001年 2002年 2003年 2004年 石龙人均各项人民币存款低于东莞市平均水平 经济分析/社会消费品零售总额分析 石龙镇2001-2004年社会消费品零售总额（单位：万元） 200000 163751 177897 152632 138293 150000 100000 50000 0 2001年 2002年 2003年 2004年 石龙与东莞人均社会消费品零售额比较（单位：元） 30000 24026 26255 25000 20643 22594 24019 21263 18867 20000 东莞 12852 15000 石龙 10000 5000 0 2001年 2002年 2003年 2004年 石龙人均社会消费品总额高于东莞市平均水平，且保持稳步增长，说明石龙镇的商业发达、辐射能力强大。 城市